买房时签了“不可能”的付款期限，逾期了要付违约金吗

买房时签了“不可能”的付款期限，逾期了要付违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，周某和于某夫妇在上海松江区购买了一套总价约348万元的期房，与开发商某置业公司签订了《上海市商品房预售合同》。合同附件中约定了付款时间：签约时付70万元，2021年5月10日前再付174万元，2021年6月30日前办妥剩余104万元的银行按揭贷款并付清。

然而，周某夫妇实际付款的时间远远晚于合同约定：第二笔174万元在2021年8月才付清，第三笔104万元直到2022年11月才通过银行贷款到账。期间，开发商曾两次发函催款，但周某夫妇通过微信询问售楼人员孙某，孙某回复说“这是形式，没事的”。

后来，开发商起诉到法院，要求周某夫妇支付逾期付款违约金14.3万余元。

法院怎么判

上海市松江区人民法院一审认为，双方签订合同时，周某夫妇的第二期付款已经逾期超过60天，第三期也接近逾期60天。按照合同约定，开发商此时本可以解除合同并追究高额违约金。但双方仍然签下了这份付款时间表，这不符合生活常理。因此，法院认定，关于第二期、第三期付款期限的约定，对周某夫妇来说并不是他们的真实意思，属于“单方虚伪意思表示”，该部分约定不发生法律效力。

但是，法院同时指出，周某夫妇买房和愿意付清房款的意思是真的，所以他们仍然应当在合理期限内付款。法院综合考虑贷款审批的正常流程，认定从申请贷款到放款的合理时间为3个月，超出这个期限的部分才需要承担违约责任。最终，法院判决周某夫妇支付违约金71495元，而不是开发商要求的14.3万元。

上海市第一中级人民法院二审维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要启示：

一是合同条款并非“签了就一定有效”。如果合同中的某个约定明显违背生活常理，比如购房者已经逾期了，开发商还同意签一个“不可能完成”的付款时间表，法院可能认定这个约定不是购房者的真实意思，从而不产生法律效力。但这并不意味着购房者可以无限期拖延付款，法院会根据公平原则，确定一个合理的付款期限。

二是开发商的“口头承诺”不能完全信赖。本案中，售楼人员孙某说催款函“只是形式”，但法院并没有因此免除购房者的全部责任。购房者如果遇到类似情况，应当要求开发商出具书面文件，明确变更付款时间，否则一旦发生纠纷，口头承诺很难作为有效证据。

三是逾期付款的违约金可以协商或由法院调整。如果购房者确实因自身原因（如征信问题）导致贷款延迟，法院会扣除合理的审批时间，只对超出合理期限的部分计算违约金。购房者不应认为“反正贷不下来，拖着也没事”，否则仍可能承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购房者在签订预售合同时，一定要仔细阅读付款期限条款，确保自己有能力按时履行。如果因贷款审批、资金周转等原因确实无法按期付款，应当及时与开发商协商，并签订书面的补充协议，明确新的付款时间。不要轻信销售人员“没事的”“只是形式”等口头承诺，否则一旦开发商反悔，购房者可能面临违约风险。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议保留好所有书面证据（包括合同、催款函、微信聊天记录等），及时咨询专业律师，避免因逾期付款被追究高额违约金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市