买房时签了承诺书，只有复印件，法院认不认

买房时签了承诺书，只有复印件，法院认不认

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年，代某和李某向某实业发展公司购买了一套商品房，总价约31万元。他们支付了17万余元首付款后，剩余14万元尾款本应通过银行按揭贷款支付。但两人因自身原因没能办下贷款。

2014年6月，代某和李某向开发商出具了一份承诺书，内容大致是：尾款14万元等房屋产权证办下来后一次性付清。开发商在这份承诺书上盖了章，并写了“同意……办理”等字样。随后，开发商把房屋钥匙交给了两人，他们装修后住了进去。

但问题来了：这份承诺书，代某和李某手里只有复印件，原件在开发商那里。多年过去，房屋产权证一直没办下来，开发商也没催过尾款。直到2023年，开发商突然起诉代某和李某，要求他们支付14万元尾款及利息、律师费。开发商不承认承诺书的真实性，认为复印件不能作为证据。

法院怎么判

一审法院（云南省寻甸回族彝族自治县人民法院）认为：

一是承诺书虽然是复印件，但结合案件情况来看，开发商持有原件是合理的。代某和李某已经入住多年，开发商却从未催要过尾款，这不符合常理。因此，法院认定承诺书真实存在，予以采信。

二是承诺书改变了原购房合同中关于尾款支付方式的约定，应以承诺书为准。但承诺书约定“产权证办下来后支付尾款”，而产权证至今未办，代某和李某以此为由拒绝付款。法院认为，如果严格按承诺书执行，会导致代某和李某因自身违约（未办下贷款）却白住房子多年，开发商却收不到尾款，这显失公平。根据公平原则和诚实信用原则，法院判决代某和李某应支付14万元尾款。

二审法院（云南省昆明市中级人民法院）维持原判，认为承诺书复印件能合理解释案件情况，具有证明效力，一审判决并无不当。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要启示：

一是复印件证据在特定情况下可以被法院采信。根据法律规定，复印件一般不能单独作为定案依据，但如果结合其他事实（如对方持有原件、行为符合常理等），法院可以认定其真实性。本案中，开发商不承认承诺书，却无法解释为何不催款、不收回房屋，法院因此采信了复印件。

二是合同约定并非绝对不可调整。如果严格按合同履行会导致一方严重吃亏、另一方不当得利，法院可以依据公平原则进行调整。本案中，代某和李某违约在先，开发商善意继续履行合同，如果法院机械地按承诺书判决，反而惩罚了守信方，这违背了法律精神。

王德林律师提示：

在房屋买卖中，如果因自身原因无法办理按揭贷款，应及时与开发商协商，并尽量保留书面协议的原件。如果只有复印件，也要注意收集其他证据（如微信聊天记录、付款凭证、房屋交接单等）来佐证协议的真实性。同时，不要以为“产权证没办下来”就可以无限期拖延尾款，法院可能基于公平原则要求你付款。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市