开发商没按规划把电梯修到车库，业主能要赔偿吗

开发商没按规划把电梯修到车库，业主能要赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年1月，陈某与某置业公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的一套房屋。合同约定，开发商必须按照行政主管部门批准的规划设计建造房屋，不得擅自改变公共建筑和公共设施的用途。陈某按约定付清了全部购房款。

然而，在施工过程中，开发商擅自改变了规划部门批准的电梯直达车库的设计，只把电梯修到了一楼，没有修到负一楼车库。更关键的是，开发商没有通知陈某等业主，也没有征求他们是否退房或协商变更事宜。2020年9月，陈某收房后才发现电梯不能直达车库，给日常出行带来极大不便。陈某多次向开发商反映，对方以“设计变更”为由拒绝解决。陈某又向当地规划和住建部门投诉，两个部门均回复：该楼栋规划有电梯直达负一楼车库，实际未建设。

由于电梯未修到车库，开发商减少了建房成本。陈某认为自己的购房款因此多付了，于是起诉到法院，要求开发商赔偿损失。一审中，法院委托鉴定机构对电梯修到车库的工程造价进行鉴定，结果为332362.99元，该楼栋共有14户业主，每户应分摊23740.14元。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的合同合法有效，开发商擅自改变规划设计，未通知业主，构成违约。电梯未修到车库，不仅影响业主出行，还减少了开发商的建房造价，相应增加了业主的购房成本。法院依据鉴定结论，判决开发商赔偿陈某经济损失23740.14元，并承担鉴定费1.1万元。开发商不服，提起上诉。

二审法院（重庆市第五中级人民法院）审理后认为，开发商的行为确实违约，给业主的使用功能和使用环境造成影响，一审判决以开发商减少的造价作为赔偿依据，合理合法。最终驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值，核心问题在于：开发商违约后，业主的损失怎么算？

一是损失难以直接衡量。电梯没修到车库，房屋的使用功能、市场价值都会受影响，但这种影响很难用具体数字算出来。本案中，法院没有直接评估房屋价值减损，而是换了个思路：开发商因为没修电梯省了多少钱，这个省下来的钱就是业主多付的购房款。

二是开发商有主观过错。开发商为了省钱，故意改变规划，不通知业主，属于故意违约。这种情况下，不能让开发商因为违约反而获利。

三是赔偿金额的计算方法。法院委托鉴定机构算出了电梯修到车库的工程造价，再按户分摊，得出每户的赔偿金额。这个方法既公平又可行，避免了业主因举证困难而无法获赔。

简单说，如果开发商违约导致你的损失难以计算，法院可以拿开发商因违约省下的钱作为赔偿依据，不让开发商占便宜。

王德林律师提示：

购房时，一定要仔细查看合同和规划图纸，特别是公共设施如电梯、车库、绿化等是否明确约定。收房后，如果发现开发商擅自改变规划，比如电梯没修到车库、公共绿地被占用等，要第一时间收集证据，包括合同、规划图纸、现场照片、与开发商的沟通记录等。可以向规划和住建部门投诉，要求确认开发商违规。如果协商不成，可以起诉到法院，要求开发商赔偿损失。本案中，法院支持了业主的赔偿请求，说明法律会保护守约方的权益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致证据丢失或诉讼时效过期。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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