签了认购合同付了全款，开发商不交房，能退钱并赔偿房价上涨损失吗

签了认购合同付了全款，开发商不交房，能退钱并赔偿房价上涨损失吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年2月，高某经人介绍，与某房地产开发公司签订了一份《认购合同》，认购一套位于北京朝阳区的房屋，面积162.54平方米，总价666万余元。合同约定了房号、面积、单价、总价、付款时间和交付条件等内容。高某当天就通过银行转账将全部购房款支付给了开发商指定的物业公司账户，转账备注写明了“购房款”，开发商也出具了收据。

但此后多年，开发商一直没有交房。高某多次催促，开发商却声称双方之间不是买卖关系，而是民间借贷关系，并拿出了一些微信聊天记录作为证据。高某无奈之下，于2022年8月向法院起诉，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。此时，该房屋的市场价格已经涨到了每平方米86103元，比当初购买时每平方米4.1万元翻了一倍多。

法院怎么判

法院审理后认为，高某与开发商之间是房屋买卖关系，不是借贷关系。理由有三：一是双方签订的《认购合同》内容完整，包含了房屋的基本情况、价格、付款方式等，符合商品房买卖合同的主要条款；二是高某支付了全部购房款，转账备注和收据都写明了是“购房款”；三是开发商主张是借贷，但拿不出关于借款利率、还款期限等借贷合意的证据。

关于合同是否有效，法院认为，虽然开发商在签订合同时预售许可证已经过期，但后来在2020年取得了现房销售备案证明，合同效力瑕疵得到了弥补，因此合同有效。由于开发商长期不履行交房义务，高某有权解除合同。法院判决：双方合同于2022年8月17日解除，开发商返还高某购房款666万余元，并赔偿违约损失615万元（即房价上涨造成的差价损失）。物业公司因与开发商不是同一主体，且高某无法证明两者是关联公司，不承担连带责任。

开发商不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有三个重要启示：

一是认购合同内容完整，可能直接认定为正式买卖合同。很多人以为签了“认购书”“认购合同”只是意向，不算正式合同。但法律上，如果认购合同已经包含了房屋的基本情况、价格、付款方式、交付条件等主要内容，并且购房者已经付了款，法院就会认定这就是正式的买卖合同，开发商不能以“只是认购”为由拒绝交房。

二是开发商事后取得预售许可或现房备案，合同效力可以补正。即使开发商在卖房时没有预售许可证，或者许可证过期了，只要在起诉前取得了合法手续，合同仍然有效。购房者不能因为开发商手续不全就轻易放弃维权。

三是开发商违约不交房，购房者可以主张房价上涨的差价损失。本案中，法院根据双方约定的市场价格（每平方米86103元）与合同价（每平方米4.1万元）之间的差额，判决开发商赔偿615万元。这说明，在房价上涨的情况下，购房者不仅可以拿回本金，还可以要求开发商赔偿因违约导致的房屋增值损失。

王德林律师提示：

购房者在签订认购合同或商品房买卖合同时，务必注意以下几点：一是合同内容要尽量完整，包括房屋位置、面积、价格、付款方式、交付时间、违约责任等，避免因内容模糊被认定为“预约合同”而非正式合同。二是付款时务必通过银行转账，并在备注中写明“购房款”，同时要求开发商出具正规收据或发票，保留好所有付款凭证。三是如果开发商长期不交房，不要消极等待，应及时通过法律途径维权，主张解除合同并索赔房价上涨损失。四是注意诉讼时效，一般从知道权利被侵害之日起三年内起诉。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估合同效力、收集证据并计算损失，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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