开发商交房时用临水临电，能少赔违约金吗

开发商交房时用临水临电，能少赔违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年1月，王某和姜某与某置业公司签订商品房预售合同，购买一套商务办公用房，总价706689元。合同约定，开发商应在2016年12月31日前交房，且交房时必须满足市政上水、下水、双路供电等条件。如果没达到，每逾期一天，开发商要按总房款的万分之一支付违约金。

2016年12月28日，开发商按时交了房，但交房时用的是临时用水和临时用电（简称临水临电）。开发商一直自己承担水电费，直到2021年7月30日才正式开通市政水电。王某和姜某认为开发商违约，要求按合同约定支付违约金7万余元，并赔偿损失5万余元。

法院怎么判

一审法院（北京市房山区人民法院）认为，开发商虽然提供了临水临电，但确实没有按合同约定在交房时达到市政水电条件，构成违约。合同约定的违约金条款有效，开发商应按约定支付违约金。违约金从实际交房日（2016年12月28日）算到市政水电开通日（2021年7月30日），共计118370.41元。开发商主张违约金过高，但法院未采纳。

开发商不服，提起上诉。二审法院（北京市第二中级人民法院）认为，开发商虽然违约，但已经通过提供临水临电的方式采取了补救措施，并且没有向业主收费，一定程度上弥补了王某和姜某的损失。从举证情况看，临水临电并未严重影响房屋使用。如果严格按照合同约定计算违约金，金额接近总房款的20%，明显过高，有违公平原则。

二审法院综合考虑开发商采取补救措施的情节、买房人的实际受损情况、合同约定违约金的性质等因素，酌情将违约金调整为6万元。

律师解读

这个案例的核心问题是：开发商违约后采取了补救措施，违约金还能不能按合同约定全额计算？

法院的判决给出了明确答案：不能。原因在于，违约金的主要功能是补偿守约方的损失，而不是惩罚违约方。如果开发商已经通过提供临水临电等方式减少了买房人的实际损失，再按合同约定全额计算违约金，就会导致买房人获得超出实际损失的补偿，这不符合公平原则。

对普通买房人来说，需要注意以下几点：

一是合同约定的违约金条款虽然有效，但法院有权根据实际情况调整。如果开发商违约后采取了补救措施，法院可能会酌情降低违约金数额。

二是买房人需要证明自己的实际损失。如果损失不大，法院可能不会支持全额违约金。比如本案中，临水临电没有严重影响使用，法院就降低了违约金。

三是开发商违约后主动采取补救措施，比如提供临水临电且不收费，可以作为法院酌情减少违约金的依据。

王德林律师提示：

买房时遇到开发商违约，比如交房时水电不达标、配套设施不到位等，不要以为合同约定的违约金一定能全额拿到。法院会综合考虑开发商是否采取了补救措施、你的实际损失有多大等因素，最终判决的违约金可能低于合同约定。建议在收房时注意保留证据，比如拍照、录像、书面记录等，证明开发商的违约行为以及给你造成的实际损失。如果损失较大，比如临水临电导致无法正常经营或居住，要及时向法院提供充分证据，争取更高的违约金。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，评估违约金是否合理，以及如何收集有利证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市