买期房发现阳台有横梁，能找开发商索赔吗

买期房发现阳台有横梁，能找开发商索赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

陈某和蔡某花266万多元买了一套顶楼期房，看中的是开发商宣传的"双联阔景阳台"。签合同时，房屋平面图上看不出阳台顶部有横梁，样板房的阳台也是平整的，销售人员从未提过顶楼阳台会有横梁。收房后才发现，阳台顶部有一根东西向长6.37米、宽39厘米、高34.5厘米的横梁，还有一根南北向的小横梁。阳台净高因此只有2.4米，而同单元其他楼层的阳台净高是2.77米，顶部也没有横梁。

陈某和蔡某认为开发商隐瞒了重要信息，导致他们买到了"缺陷房"，要求赔偿装修损失、精神压力、视野损失等。开发商则辩称，沙盘和宣传资料只是展示楼栋位置，不能作为合同内容，而且他们是按施工图纸建的，图纸上明确标了横梁，不存在问题。

法院怎么判

一审法院认为，开发商卖期房时应当诚信，对房屋与普通人认知有差异的地方要明确告知。阳台顶部的横梁明显不同于同单元其他楼层，会影响使用和装修，开发商没有告知，构成违约。法院综合考虑房屋价格、阳台空间、装修影响等因素，酌定开发商赔偿5.8万元。由于开发商是一人有限责任公司，其母公司也要承担连带责任。

二审法院维持原判，认为开发商交付的房屋不符合约定，构成违约。陈某和蔡某要求按房屋总价5%赔偿，没有法律依据，也未能证明5.8万元明显低于实际损失，所以驳回上诉。

律师解读

这个案例对买期房的人有几点重要提醒：

一是开发商对期房的主要结构差异有明确告知义务。期房看不到实物，购房者只能靠图纸、沙盘、样板间来判断。如果房屋的主要结构（比如阳台、承重墙、层高等）与普通人一般认知有明显差异，开发商必须主动、明确地告知，不能等购房者收房后才发现。

二是"按图施工"不等于没有责任。开发商说自己是按施工图纸建的，但图纸是专业文件，普通购房者看不懂。法院认为，开发商不能以"图纸上有"来推卸告知义务，必须用普通人能理解的方式说明差异。

三是损失赔偿不是想赔多少就赔多少。购房者主张的损失要有依据，比如装修成本增加、空间价值贬损等客观损失。精神压力、心理折磨这类主观感受，如果没有证据，法院一般不支持。法院会综合房屋价格、差异程度、开发商过错等因素酌情确定赔偿金额。

王德林律师提示：

买期房时，不要只看宣传资料和样板间，要主动向销售人员询问房屋的"特殊结构"，比如顶楼是否有横梁、管道、设备层等。最好在合同中明确约定"房屋结构无重大差异"或"如有差异需书面告知"。收房时如果发现与合同或宣传不符，要第一时间拍照、录像、保留证据，并及时向开发商提出书面异议。如果协商不成，可以依据《民法典》第五百七十七条主张违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在收房前就咨询专业律师，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市