交了购房定金后，因为合同细节谈不拢，定金能退吗

交了购房定金后，因为合同细节谈不拢，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年12月，徐某和王某看中了一套商品房，与开发商某房地产公司签订了《房屋认购书》，约定了房号、面积、价格和交房日期等核心内容，并支付了5万元定金。认购书约定，他们需要在12月11日前与开发商签订正式的商品房买卖合同，否则开发商有权没收定金。

后来双方协商，把签正式合同的截止时间推迟到12月29日。在这段时间里，徐某和王某多次与开发商沟通，提出了一些修改意见：一是要求交房时间改为销售人员口头承诺的日期；二是要求开发商负责办理燃气开通手续；三是要求将房屋质量瑕疵的维修周期从180天缩短为45天。开发商不同意修改，理由是正式合同文本已经备案，燃气开通条款属于示范文本中的固定内容，无法更改，而且合同和补充协议已经在售楼处公示过。最终，双方没能在12月29日前签下正式合同。徐某和王某要求退还定金，开发商拒绝，于是他们起诉到法院。

法院怎么判

一审法院认为，徐某和王某按时到售楼处与开发商进行磋商，但因为开发商拒绝修改合同内容导致正式合同没签成，这个结果不能归责于任何一方，所以判决开发商返还5万元定金。

开发商不服，提起上诉。二审法院（江苏省无锡市中级人民法院，案号：(2023)苏02民终1309号）改判了。二审法院认为，双方对房屋交易的主要事项已经达成一致，徐某和王某提出的修改意见涉及的都是不重要的条款，以此为由拒绝签合同，属于有过错的一方，开发商有权没收定金。最终判决驳回徐某和王某要求返还定金的请求。

律师解读

这个案子的关键问题是：购房人交了定金、签了认购书之后，因为对正式合同的一些细节不满意，拒绝签合同，这个理由是否合理？法院怎么判断？

根据法院的裁判思路，判断购房人是否“诚信磋商”，主要看三个方面：

一是开发商在签认购书时，有没有把正式合同文本给购房人看并解释清楚。如果开发商已经尽到了提示说明义务，购房人知道条款内容还签了认购书，之后再反悔，就不合理。本案中，开发商没有向徐某和王某出示或解释过示范文本，所以他们要求修改可协商的条款是合理的，但对示范文本中不可修改的固定内容也提出异议，就不合理了。

二是购房人提出的修改意见，是否影响房屋的核心功能。房屋的核心功能是居住和保值。像房号、朝向、户型、楼层、学区这些直接影响居住体验和价格的条款，属于重大条款，购房人有权要求协商。但像违约金标准、燃气开通责任这类问题，要么可以通过法律途径调整，要么不影响房屋基本使用，就不属于重大条款。徐某和王某提出的燃气开通和维修周期问题，法院认为不构成重大影响。

三是双方在磋商过程中是否付出了足够的努力。比如，双方有没有给出合理的解释和说明，有没有持续沟通并展现积极态度，有没有提出多种可行的方案，有没有顾及整体交易利益而不是只盯着局部。本案中，徐某和王某坚持修改非核心条款，没有表现出足够的灵活性，法院认为他们没有尽到诚信磋商的义务。

简单说，签了认购书、交了定金后，如果购房人因为一些不重要的细节谈不拢而拒绝签正式合同，很可能被认定为违约，定金就拿不回来了。

王德林律师提示：

购房时签认购书、交定金，一定要慎重。在签字交钱之前，尽量要求开发商提供正式的商品房买卖合同和补充协议文本，仔细阅读所有条款，特别是那些不能修改的固定内容。如果对某些条款有异议，最好在签认购书时就提出来，并保留沟通记录。不要指望交了定金之后还能随意修改合同细节，尤其是那些不涉及房屋核心功能的内容。一旦因为非重大条款谈不拢而拒绝签正式合同，定金可能被没收。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签任何文件前咨询专业律师，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市