买房交了意向金，签了协议后又反悔，钱还能要回来吗

买房交了意向金，签了协议后又反悔，钱还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年10月，陈某看中了一套商业办公用房，向某房地产公司支付了14.5万元意向金。随后，他与某置业公司签订了一份《意向协议》，约定购买某小区6-221号房屋，总价71万余元。

协议特别注明：这套房子只能由符合政策的企业购买，个人不能买。陈某需要在协议签订后1个月内注册一家公司，然后用这家公司的名义来签正式的购房合同。如果1个月内没注册公司，开发商有权解除协议，意向金作为违约金不退。

2019年12月，陈某注册了一家科技公司，自己当法定代表人。但之后，他拒绝用这家公司的名义和开发商签正式合同。陈某的理由是：自己注册的公司只是个空壳，根本不符合购买资格，开发商怂恿他注册空壳公司规避政策，这种做法不对，所以协议应该解除，14.5万元意向金必须退还。

开发商则认为：协议写得清清楚楚，陈某是自愿签的，他注册公司后不签合同，属于违约，意向金不退。

法院怎么判

法院审理后认为，这份《意向协议》属于预约合同，不是正式的房屋买卖合同。因为协议里只约定了房屋位置、面积、单价和总价，但没有约定付款时间、交房时间、办证等关键内容，所以不算本约合同。

协议是双方真实意思表示，不违法，有效。陈某注册公司后，以自己不符合资格、注册空壳公司规避政策为由拒绝签合同，已经构成违约，导致合同目的无法实现。根据协议约定，意向金作为违约金不予退还。

法院判决：解除《意向协议》，驳回陈某要求返还14.5万元意向金的诉讼请求。陈某不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有几点重要提醒：

一是“意向金”不等于“订金”或“诚意金”。很多购房者以为意向金可以随时退，但一旦签了协议，明确约定意向金在违约时不退，法院就会支持开发商。本案中，陈某签的协议明确写了“意向金作为违约金不予退还”，所以他反悔后钱就拿不回来了。

二是预约合同有法律约束力。很多人觉得“意向协议”只是意向，不算正式合同，可以随便反悔。但法律上，预约合同也是合同，签了就要遵守。如果一方拒绝履行预约合同约定的义务（比如拒绝签正式合同），就要承担违约责任。

三是明知政策限制还签协议，风险自担。陈某明知个人不能买这类商业办公用房，还签协议并注册空壳公司，事后又以“规避政策”为由反悔，法院认为这是他自己主动选择的行为，不能把责任推给开发商。法律不保护“明知故犯”后又反悔的人。

四是签协议前要评估风险。如果购房资格、贷款等条件不确定，不要轻易交意向金或定金。一旦签了协议，交了钱，再反悔就可能面临损失。

王德林律师提示：

买房时，无论是意向金、定金还是订金，只要签了书面协议，就要认真阅读条款，特别是关于违约责任的约定。如果协议明确写了“违约不退”，那就要慎重考虑自己能否履行。不要抱着“先交钱占个位置，不行再退”的心态，否则可能钱房两空。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在交钱签协议前咨询专业律师，评估法律风险，避免因一时冲动造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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