借条上写的抵押人不是我，还能要回房子吗

借条上写的抵押人不是我，还能要回房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

笪某某是一家咨询公司的老板，经人介绍认识了曹某某。曹某某因为资金周转困难，向笪某某借款30万元。2022年6月15日，笪某某通过银行转账把钱给了曹某某。

到了2022年8月26日，曹某某还没还钱，笪某某就安排自己公司的员工高某某，和曹某某签了一份《抵押借款合同》。合同约定，曹某某把自己在合肥市新站区的一套房子抵押给高某某，作为这30万元借款的担保。双方还去不动产登记中心办了抵押登记，抵押证上写的是高某某的名字。

后来曹某某一直没还钱，笪某某就把曹某某告上了法院，要求曹某某还钱，同时要求法院确认自己对那套房子享有抵押权，可以拍卖房子优先受偿。

法院怎么判

安徽省天长市人民法院审理后认为：笪某某和曹某某之间的借贷关系真实有效，曹某某应当偿还30万元本金和利息。

关于抵押权的问题，法院查明，高某某是笪某某公司的员工，他出庭作证说自己是受笪某某委托才签的合同，自己并没有出借一分钱。法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四条规定，如果担保人知道债权人和受托人之间存在委托关系，即使抵押权登记在受托人名下，债权人仍然可以主张抵押权。本案中，曹某某知道高某某是代表笪某某办理抵押的，所以笪某某有权对这套房子行使抵押权。

最终法院判决：一是曹某某在判决生效后十日内还清30万元本金及利息（按月利率1.28%计算）；二是笪某某对曹某某的这套房子享有抵押权，可以协议折价或者拍卖、变卖后优先受偿。

律师解读

这个案例的核心问题是：债权人自己没办抵押登记，而是让第三人代持抵押权，债权人还能不能实现抵押权？

按照《民法典》的一般规定，抵押权应当和债权属于同一个人，不能分开。但在现实中，因为各种原因，比如债权人自己不方便办理登记，或者为了操作方便，常常会出现抵押权登记在别人名下的情况。如果一律认定这种抵押权无效，对债权人很不公平。

根据最高人民法院的司法解释，只要满足两个条件，债权人就可以主张抵押权：

一是债权人和受托人之间有明确的委托关系。比如本案中，笪某某委托员工高某某去签合同、办登记，高某某也承认了这一点。

二是抵押人（也就是借款人）知道这个委托关系。本案中，曹某某知道高某某是代表笪某某办事的，所以抵押是有效的。

简单说，只要借款人知道“名义上的抵押权人”其实是替“真正的债权人”办事的，那么真正的债权人就可以要求拍卖房子还债。法院不会只看登记本上写的是谁的名字，而是看实际的权利归属。

王德林律师提示：

如果您是出借人，因为各种原因需要委托他人代持抵押权，务必注意以下几点：

一是尽量签订书面的委托合同，明确委托关系。如果没有书面合同，也要保留好微信聊天记录、通话录音等证据，证明受托人是受您委托办事的。

二是必须让借款人（抵押人）知道这个委托关系。最好在签订抵押合同或办理登记时，三方都在场，或者通过书面方式告知借款人，并保留告知的证据。

三是如果借款人不知道委托关系，或者您无法证明委托关系，那么抵押权就可能无法实现，您只能要求借款人还钱，而不能拍卖房子。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在出借款项前就咨询专业律师，提前做好法律安排，避免事后维权困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市