公共管道堵塞导致家中被淹，物业公司要赔吗

公共管道堵塞导致家中被淹，物业公司要赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

周某和朱某是某小区一楼的业主。2021年4月，他们与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业公司负责房屋共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管等）的维护和管理，并按照无锡市普通住宅物业服务等级六级标准提供服务。

2021年11月，周某、朱某家中卫生间因二楼以上住户使用的主排污管堵塞，导致返水，屋顶出现水渍。他们立即向物业公司报修。物业公司派人疏通后，看到有较小的水流出来，就告知已经疏通完成。然而，2021年12月初，同一原因导致房顶大面积漏水，再次报修后，物业公司再次疏通并告知完成。2021年12月中旬，第三次因同一原因发生大面积漏水。多次漏水导致周某、朱某的房屋装修严重受损。后经街道协调，物业公司开挖后发现排污管转弯处有一块混凝土混合物。

根据六级服务标准，物业公司应当每月清扫一次排水明沟，每季对地下管井清理一次，每半年对地下管井彻底疏通一次。

法院怎么判

法院认为，物业公司存在违约行为，应当赔偿周某、朱某的损失。理由如下：

一是物业公司未按合同约定履行疏通义务。根据六级服务标准，物业公司应当在2021年10月15日之前对地下管井进行彻底疏通，但物业公司无法提供证据证明其履行了这一义务。

二是物业公司在业主两次报修后，未能认真排除堵塞原因，仅以管道中有水流出作为疏通完成的标志，导致第三次大规模返水，造成装修损失。物业公司的不适当履行是损失发生的直接原因。

三是业主主张的损失符合可预见性原则。物业公司作为专业服务公司，应当知道未按时疏通管道可能导致堵塞并造成业主家中装修受损，且本案损失金额并未超出一般装修受损的范围。

四是业主对损失的发生没有过错。业主在发现返水后及时报修，已经采取了合理措施防止损失扩大。

最终，法院判决物业公司赔偿周某、朱某102038.28元。物业公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对低楼层住户很有参考价值。当公共管道堵塞导致家中被淹时，业主可以选择两种方式维权：一是提起侵权之诉，要求楼上住户、开发商或物业公司承担财产损害赔偿责任，但这种方式需要找出具体侵权人，举证难度很高；二是提起违约之诉，直接要求物业公司承担违约责任，被告明确，举证相对容易。

本案中，法院认定物业公司违约的关键在于：物业公司未按合同约定的服务标准定期疏通管道，且在业主报修后未能彻底疏通，导致损失扩大。因此，物业公司需要承担全部赔偿责任。

王德林律师提示：

一是签订物业服务合同时，注意查看合同中关于共用设施设备维护的具体约定，特别是管道疏通的频率和标准。

二是发现家中返水或漏水时，第一时间拍照、录像固定证据，并及时向物业公司报修，保留报修记录（如微信聊天记录、通话录音、书面报修单等）。

三是如果物业公司处理不当导致损失扩大，可以要求物业公司承担违约责任，赔偿装修损失、物品损失等。

四是如果损失较大，建议委托专业律师评估维权方案，选择最有利的诉讼路径（违约之诉或侵权之诉）。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，了解本地物业服务合同纠纷的裁判规则，维护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市