租房时房东隐瞒违建，租客能要求退押金吗

租房时房东隐瞒违建，租客能要求退押金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年，商某打算在柳州市租一个950平方米的商铺做电子商务。他与某房地产公司签订了租赁合同，租期两年，每月租金24000元，并支付了48000元履约保证金。然而，商某不知道的是，这个商铺里有一个约30平方米的区域是违法搭建的——原本是天井，被加装了天花板改成了会客室。就在商某签合同前两天，城管部门已经向房地产公司发出了责令停止违法行为的通知。签合同后两天，违建部分就被强制拆除了。商某得知后，认为房地产公司故意隐瞒了违建事实，导致他无法正常使用场地，于是发律师函要求解除合同并退还保证金。房地产公司则认为商某不交租金违约，反而要求商某承担违约责任。

法院怎么判

一审法院（柳州市城中区人民法院）认为：双方都同意解除合同，法院确认合同于2022年9月13日解除。房地产公司作为出租方，有义务如实告知租赁场地存在违建的情况，但未主动告知，违反了诚信原则，存在过错。因此，房地产公司应当退还商某48000元保证金。商某主张的其他经济损失因没有证据，法院不予支持。

房地产公司不服，提起上诉。二审法院（柳州市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

案号：(2023)桂02民终2213号

律师解读

这个案例的核心问题是：房东隐瞒违建，算不算欺诈？租客能不能因此要求退押金？

法院在判决中分析了一个重要概念——"沉默欺诈"。沉默欺诈是指一方有义务告知真实情况却故意隐瞒。但法院认为，本案中房地产公司不构成沉默欺诈，原因有三：

一是违建面积只有30平方米，而整个租赁场地是950平方米，违建被拆除后，并不影响合同的主要目的（做电子商务）。二是房地产公司认为违建被拆后还能再搭建回来，主观上不一定有"故意欺骗"的恶意。三是欺诈的认定标准很高，需要证明房东有"双重故意"——既故意隐瞒，又故意让租客上当。而本案中，租客很难证明这一点。

虽然不构成欺诈，但法院仍然判决房东退还保证金，理由是：房东违反了"诚信原则"，在缔约过程中未尽到如实告知义务，属于缔约过失。租客因此有权解除合同，房东应当返还保证金。

这个案例告诉我们：房东隐瞒重大瑕疵（如违建、安全隐患等），即使不构成法律上的"欺诈"，也可能因违反诚信原则而承担退还押金、赔偿损失的责任。租客不需要证明房东"故意骗人"，只要证明房东"应该告知却没告知"且影响了合同履行，就可以主张权利。

王德林律师提示：

租房前，建议租客做好以下几步：一是实地查看房屋，注意是否有改建、加建痕迹；二是要求房东出示房产证或相关权属证明，确认房屋面积和结构是否与合同一致；三是如果发现疑似违建，可向当地城管部门查询是否有违建记录；四是在合同中明确约定，如果房屋存在违建、安全隐患等重大瑕疵，租客有权解除合同并要求退还押金。如果房东故意隐瞒，租客可以主张缔约过失责任，要求退还押金并赔偿实际损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时收集证据（如合同、付款凭证、现场照片、与房东的聊天记录等），咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市