租赁合同签了40年，超过20年的部分有效吗

租赁合同签了40年，超过20年的部分有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年6月，某农场公司与某人才培训中心签订了一份《合同书》，约定租赁期限为20年，从2004年6月1日到2024年5月31日。一个多月后，双方又签了一份《补充协议》，约定：主合同租期届满后，农场公司应当允许培训中心续租，期限还是20年，从2024年6月1日起算。这样一来，两份合同加起来，租赁期限实际上达到了40年。

后来，农场公司认为这份《补充协议》违反了法律关于租赁期限最长20年的规定，起诉到法院，要求确认《补充协议》无效，或者至少确认2024年6月1日之后的租赁期限无效。培训中心则辩称，《补充协议》只是一个“预约合同”，约定的是将来再签一份20年的租赁合同，并没有直接约定超过20年的租期，所以不违法。

法院怎么判

一审法院（北京市昌平区人民法院）认为：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。双方在签订《补充协议》时，离主合同租期届满还有20年，提前约定“必须续租”并固定了续租的起算时间和期限，本质上是想规避法律对最长租赁期限的限制。因此，法院判决：2004年《合同书》和《补充协议》中，租赁期限超过20年的部分无效，即2024年6月1日之后的租赁期限无效。

培训中心不服，提起上诉。二审法院（北京市第一中级人民法院）维持原判。二审法院特别指出：《补充协议》中用了“应当”一词，明显限定了双方的权利义务，即使双方之后还要再签合同，但租赁年限已经提前约定死了，这违反了法律的强制性规定，所以该约定无效。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是租赁合同最长只能签20年。这是法律的硬性规定，不管你是签一份合同还是签多份合同，只要总租期超过20年，超过的部分就是无效的。即使双方自愿，也不能突破这个上限。

二是“提前约定续租”不等于“合法续租”。法律允许租期届满后双方再续签合同，续签的租期最长也是20年。但续签必须是在租期届满时或临近届满时，双方基于当时的实际情况重新协商。如果在第一次签约时就提前把20年后的续租事宜定死，这属于变相规避法律，法院不会支持。

三是“预约合同”不能成为规避法律的挡箭牌。本案中，培训中心主张《补充协议》只是一个“预约合同”，约定的是将来再签合同，所以不违法。但法院认为，该协议已经明确约定了续租的期限和起算时间，且用了“应当”这样的强制词语，实质上已经锁定了续租的结果，因此无效。

王德林律师提示：

如果您正在签订或已经签订了一份租赁期限超过20年的合同，请注意：超过20年的部分在法律上是无效的。如果您是承租人，不要以为签了40年合同就能安稳使用40年，20年后出租人有权要求收回房屋。如果您是出租人，也不要以为能通过“提前约定续租”的方式锁定长期租户。正确的做法是：先签一份20年的合同，期满后双方再根据实际情况协商是否续签，续签的租期最长也是20年。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市