租期到了，房东不想续租，我能强行继续租吗

租期到了，房东不想续租，我能强行继续租吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

黄某将一间商铺出租给何某，双方签订了《商铺租赁合同》，租期从2017年1月1日到2021年12月31日，每月租金9500元，押金12274.8元。合同约定，如果何某违约，押金不退。合同还写了一句："合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。"

但在2021年这一年里，何某支付租金时多次迟延。2021年12月29日，黄某到商铺向何某催缴欠付的租金等费用，双方发生争执，何某报了警。

租期届满后，黄某要求何某返还商铺，并支付拖欠的占有使用费和违约金。何某却说自己享有优先承租权，有权继续租下去，拒不搬走。双方协商不成，黄某在2022年7月起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（广东省佛山市禅城区人民法院）认为：租赁合同是双方长期合作的基础，需要彼此信任。何某在合同履行期间多次未按时付租金，已经构成违约。租期届满后，何某还拖欠占有使用费。这种情况下，何某要求行使优先承租权继续租商铺，缺乏依据，法院不支持。

法院判决：何某把商铺恢复隔墙原状后返还给黄某；向黄某支付占有使用费5.7万元；押金12274.8元归黄某所有。

何某不服，提起上诉。二审法院（广东省佛山市中级人民法院）维持原判。

律师解读

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定："租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。"也就是说，法律给了承租人一个"优先权"——如果房东还想继续出租，在同等条件下，原来的租客有优先租下来的权利。

但是，这个"优先权"不是无条件的。法院在本案中明确指出，行使优先承租权需要满足两个条件：

一是房东有继续出租的意愿。如果房东打算把房子卖掉或者自己用，那就不存在"继续出租"的前提，优先承租权也就无从谈起。法院会审查房东的"不继续出租"理由是否正当，防止房东恶意规避。

二是承租人必须满足"同等条件"。这个"同等条件"不只是租金、租期这些客观条件，还包括一个容易被忽视的主观条件——房东和承租人之间的信赖关系。

本案中，何某在租赁期间多次迟延付租金，租期届满后又拖欠占有使用费，还和房东发生过冲突。法院认为，这些行为已经破坏了双方的信赖基础，何某在履约能力和诚信程度上明显不如其他潜在承租人，所以不能认定他满足了"同等条件"。因此，何某无权行使优先承租权。

简单说：优先承租权不是"免死金牌"。如果承租人自己违约在先（比如多次欠租、不按约定使用房屋），导致房东不再信任他，那这个权利就可能丧失。

王德林律师提示：

租客要注意：一是按时足额支付租金，避免迟延或拖欠，这是维持信任的基础；二是如果遇到困难无法按时付租，应主动与房东沟通协商，争取书面延期或分期方案，不要等房东上门催缴才处理；三是租期届满前，如果想续租，应提前书面通知房东，并准备好"同等条件"（比如接受市场租金调整）。

房东要注意：一是如果租客违约，要保留好催缴记录、聊天记录、报警回执等证据；二是如果不想续租，要有正当理由（如自用、出售），不能随意说"不租了"；三是如果找到新租客，要确保新租客的条件真实合理，避免被认定为恶意串通规避优先承租权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因处理不当导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市