欠债不还，把房子低价卖给亲戚，债权人能要回来吗

欠债不还，把房子低价卖给亲戚，债权人能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

陈某在2014年把自己名下的商铺卖给了陶甲，总价1667万多元。商铺过户后，陶甲却一分钱没付。陈某起诉到法院，法院判决陶甲必须支付购房款和利息。可即便法院强制执行，陶甲名下也没钱还债。

但陈某发现，陶甲在欠债期间，悄悄把自己名下的好几套房产，以买卖的名义过户给了自己的母亲温某、女儿张某、女婿韦某，还有未成年儿子陶乙。这些交易都发生在2021年，而且陶甲和这些亲属之间，除了所谓的“购房款”转账外，还有大量频繁的大额资金往来，账目非常混乱。

陈某认为陶甲是在恶意转移财产逃避债务，于是起诉到法院，要求撤销这些买卖合同，让亲属们把房子还回来。

法院怎么判

一审法院认为，陶甲和亲属之间的买卖价格不算明显不合理低价，而且亲属们声称已经付了房款，所以不符合撤销条件，只确认了陶甲和儿子陶乙的合同无效（因为陶乙是未成年人，合同由陶甲代签，属于自己和自己交易）。

陈某不服，提起上诉。二审法院（广西壮族自治区柳州市中级人民法院，案号：(2023)桂02民终1513号）彻底改判，认定：

一是陶甲和温某、张某、韦某是近亲属关系，存在共同利益，相互之间转账频繁、账目混乱，亲属们无法证明自己有真实购房需求和收入来源。

二是陶甲在欠债后，不仅不还钱，反而通过卖房、抵押等方式处置财产，把自己变成“无财产可供执行”的状态，明显是恶意转移财产。

三是这些所谓的“买卖”实质上是陶甲和亲属们恶意串通，损害债权人陈某的合法权益。

因此，二审法院判决：陶甲与温某、张某、韦某、陶乙签订的所有不动产买卖合同全部无效，所有房屋必须恢复登记回陶甲名下。

律师解读

这个案子对普通人有很强的警示意义。很多债务人会想：我把房子“卖”给亲戚，只要价格合理、有转账记录，债权人就拿我没办法。但法院的判决告诉我们，这种“假买卖、真逃债”的路子走不通。

法院在判断是否属于恶意转移财产时，不会只看表面。即使有买卖合同和转账记录，如果存在以下情况，法院仍可能认定合同无效：

一是交易双方是近亲属关系，存在利益关联。

二是除了所谓的购房款外，双方还有大量说不清的大额资金往来。

三是债务人欠债不还，反而积极处置财产，导致自己名下没有可供执行的财产。

四是受让方无法证明自己有真实的购房需求和支付能力。

另外，这个案子还说明了一个重要问题：债权人起诉时，如果选择的法律依据（比如撤销权）不准确，法院不会直接驳回，而是会依职权审查合同本身的效力。如果合同属于恶意串通损害他人利益，法院可以直接认定合同无效，并判决返还财产。

王德林律师提示：

如果您是债权人，发现债务人把财产低价或无偿转让给亲属、朋友，不要只盯着“撤销权”这一条路。如果对方是恶意串通，您可以直接起诉要求确认合同无效，这样胜诉后财产可以直接返还给债务人，再申请法院强制执行。如果您是债务人，不要心存侥幸，以为把财产转给亲戚就能躲债，法院会穿透交易表象，认定恶意逃债行为无效。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集债务人转移财产的证据，包括转账记录、合同、亲属关系证明等，及时向法院起诉，避免错过最佳维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市