监护人把被监护人的房子低价卖了，合同有效吗

监护人把被监护人的房子低价卖了，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某和周某夫妇有三个子女：李甲、李丙、李丁。李丁因患有中度精神发育迟滞，被法院认定为限制民事行为能力人，指定李丙担任其监护人。

李某去世后，李丁继承了父亲在1805号房屋中50%的份额，加上自己原有的50%，李丁成为该房屋的完全所有权人。2022年1月，监护人李丙代理李丁，与李乙签订了一份房屋买卖合同，将这套建筑面积125.65平方米的房屋以60万元的价格卖给了李乙。当天，房屋就过户到了李乙名下。

李甲得知后，认为这套房子市场价值远高于60万元，李丙作为监护人，以明显不合理的低价出售被监护人李丁的房产，损害了李丁的利益，于是起诉到法院，要求确认这份买卖合同无效。

李乙和李丙辩称：一是李乙是李丁的养子，李甲不是合同当事人，没有资格起诉；二是李丁本人同意卖房，且卖房是为了让李乙更好地照顾李丁；三是房屋过户后李丁仍然住在里面，居住权益没有受影响。

法院怎么判

北京市丰台区人民法院经审理认为：

一是李丁是限制民事行为能力人，只能独立实施纯获利益或与其智力、精神状况相适应的民事法律行为。房产买卖涉及金额巨大，李丁不具备签订卖房合同的行为能力。

二是监护人应当按照“最有利于被监护人”的原则履行职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，房屋成交价60万元明显低于市场价值，李丙代理卖房并非为了李丁的利益。

法院判决：确认李丁与李乙签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

本案的核心问题是：监护人把被监护人的财产以明显不合理的低价卖掉，这种行为是否有效？

法院给出了明确的答案：无效。原因在于：

一是监护人处分被监护人财产，必须遵循“最有利于被监护人”的原则。判断是否“有利于被监护人”，不能只看卖房后钱是否用在了被监护人身上，更要看交易价格是否合理。本案中，以60万元卖掉市场价值远高于此的房产，无论卖房款最终是否用于李丁的生活，都直接损害了李丁的财产利益。

二是尊重被监护人真实意愿，不等于可以放任其做出明显不利的决定。李丁虽然是限制民事行为能力人，但法院认为他对于卖房这种重大财产处分行为，不具备相应的判断能力。监护人不能以“被监护人同意”为由，做出损害其利益的行为。

三是监护人超越权限处分被监护人财产，构成无权代理，该行为对被监护人不发生法律效力，应由监护人自己承担相应责任。

王德林律师提示：

如果您或您的家人是限制民事行为能力人（如因精神疾病、智力障碍等被法院认定），监护人处分其房产、存款等重大财产时，必须注意以下几点：一是交易价格必须合理，不能明显低于市场价；二是处分财产必须是为了被监护人的利益，比如支付医疗费、生活费、教育费等，不能以“方便照顾”“家庭内部安排”等理由低价转让；三是如果发现监护人滥用权利，损害被监护人利益，其他利害关系人（如其他近亲属）可以向法院起诉，要求确认合同无效或撤销处分行为。

在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时收集相关证据（如房屋买卖合同、价格评估报告、监护人身份证明等），咨询专业律师，必要时向法院申请变更监护人或者确认合同无效，以维护被监护人的合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市