非本村人借名购买旧村改造安置房，合同有效吗

非本村人借名购买旧村改造安置房，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

张某是北京市昌平区某村村民，史某原本是密云区居民，后来搬到海淀区居住。2002年，张某所在村进行旧村改造，村里规定每名村民可以享受60平方米的购房面积。张某通过拆迁补偿，获得了购买安置房的权利。

2004年底，史某向张某支付了16万元购房款。2005年初，张某以自己名义向村委会交了153868元购房款，购买了村里剩余的102室房屋。随后，张某与史某签订了一份《购房协议》，约定张某将102室卖给史某，等房屋可以过户时，张某协助办理手续。2009年，张某和丈夫史某华又与史某签订了一份《协议》，同意将房主姓名更改为史某。

后来，张某起诉到法院，要求确认2005年的《购房协议》无效，让史某返还房屋。理由是：这套房子是旧村改造建设的安置房，只有本村村民才有资格购买，史某不是本村人，所以买卖无效。

法院怎么判

法院审理后认为，张某和史某之间并不是普通的房屋买卖关系，也不是委托关系，而是借名买房合同关系。也就是说，史某借用张某的名义购买了这套安置房。

法院指出，涉案房屋所在的土地属于村集体所有，史某不是该村集体经济组织成员，没有资格取得集体土地使用权。因此，双方的借名买房合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

合同无效后，史某应当将房屋返还给张某。至于史某已经支付的16万元房款，以及双方各自的过错责任，因为史某没有在本案中提出反诉，可以另案解决。

一审法院判决：张某与史某之间的借名买房合同关系无效；史某在判决生效后三十日内将房屋返还给张某。史某不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：非本村人能不能购买旧村改造、新农村建设的安置房？

根据法律规定，这类安置房是集体经济组织成员基于特定身份享有的权利，非本村人一般没有购买资格。因为房屋和土地是一体的，非本村人购买安置房，实质上是变相取得了集体土地使用权，可能损害集体经济组织的利益。

法院在认定合同效力时，主要看以下几点：

一是审查买受人是否属于同一农村集体经济组织成员。通常指在本村有农业户籍的村民、农村集体经济合作社社员等。因婚姻、升学、入伍等原因离开村庄，后又返回原村庄持续生活的，也可能被视为本村成员。

二是农村房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。非同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋，比如不同村村民之间、城镇居民和农村村民之间签订的买卖合同，一般认定为无效。

三是这类案件往往是因为土地增值、拆迁补偿等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的处理上，法院会综合考虑双方过错，平衡利益。出卖人通常负主要责任，买受人负次要责任。如果买受人已经翻建、扩建房屋，或者确实无房居住，法院会给予合理补偿或妥善安置。

王德林律师提示：

购买旧村改造、新农村建设的安置房，一定要先确认自己是否有购买资格。非本村人购买这类房屋，合同很可能被认定为无效，最终面临“钱房两空”的风险。即使房屋已经实际居住多年，一旦出卖人反悔起诉，买受人只能要求返还购房款，很难保住房屋。如果确实需要购买，建议咨询专业律师，评估法律风险，并尽量在合同中明确约定违约责任，以降低损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会根据具体情况提供专业意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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