买了房子没过户，原房主又把房子抵押了，我的抵押权还成立吗

买了房子没过户，原房主又把房子抵押了，我的抵押权还成立吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2023年3月，於某和蒋某某向朱某某借款38万元，并用两人名下的一套房屋作为抵押担保。双方当天办理了抵押登记，登记的担保金额为70万元。借款到期后，於某和蒋某某没有还钱，朱某某起诉到法院，要求对方还本付息，并主张对抵押房屋拍卖、变卖后的价款在70万元范围内优先受偿。

但法院调查发现，这套房子在朱某某抵押之前，已经被於某和蒋某某卖给了别人。2020年11月，两人将房屋卖给中介黄某甲，黄某甲付清了56万元房款。2022年7月，黄某甲又把房子以68万元转卖给了杨某和黄某乙，杨某和黄某乙也付清了全部房款。不过，房子一直没有办理过户登记，房产证上的名字还是於某和蒋某某。

朱某某说，借款时介绍人周某带他到房子外面看过，当时房门锁着，於某说房子是自己用的，周某透过玻璃门看到里面空着，没人住。杨某和黄某乙则称，他们当时暂住在二楼，一楼确实没有家具，看上去没人住。

法院怎么判

一审法院认为，於某和蒋某某明知房子已卖，还拿去抵押，违反诚信原则。朱某某只看了房子外观，没进屋查看，也没核实房主是否实际控制房屋，没有尽到合理的审查义务，因此不支持朱某某的抵押权。

朱某某不服，提起上诉。二审法院（江苏省无锡市中级人民法院，案号：(2024)苏02民终277号）改判支持了朱某某的抵押权，理由有两点：

一是现有证据不能证明在抵押登记前（2023年3月28日），杨某和黄某乙已经实际占有使用房屋。他们虽然2022年就付了房款，但能证明实际居住的证据只到2023年5月以后，所以一审法院以“购房人已实际占有”为由驳回抵押权，缺乏事实依据。

二是即使购房人之前就住了进去，朱某某也已经尽到了合理的审查义务。介绍人周某代表朱某某到现场查看，透过玻璃门没发现有人居住，购房人也承认一楼没人用。这种情况下，不能认定朱某某存在恶意。而且购房人付清房款后长期不要求过户，也有过错。

最终，二审判决：於某和蒋某某归还38万元借款及利息，朱某某有权就房屋拍卖、变卖所得价款在70万元范围内优先受偿。

律师解读

这个案子对普通人来说，核心问题有两个：

一是房子卖了没过户，原房主再抵押，算不算无权处分？

房子虽然卖了，但只要没过户，房产证上的名字还是原房主。在法律上，购房人只享有要求过户的权利（物权期待权），还不是房子的所有权。如果购房人没有实际住进去，原房主把房子抵押给第三方，第三方基于对房产证的信赖办理抵押登记，这个抵押权是有效的。购房人不能因为付了钱，就自动阻止原房主抵押房子。

二是普通人借钱时，对抵押物要尽到什么程度的审查义务？

法院认为，普通人和银行等金融机构不一样，不能要求普通人像银行那样严格审查。普通人只要做到以下几点，一般就算尽到了义务：

一是查看房产证，确认登记的权利人就是借款人。二是实地查看房屋，看看有没有别人居住或使用的迹象。如果像本案中朱某某那样，透过玻璃门看到里面空着，没有生活痕迹，就算尽到了义务。三是如果借款人明确告知房子已出租或存在其他情况，那就要进一步核实，比如要求看租赁合同或进屋查看。

反过来，如果普通人明知房子可能有问题（比如是拆迁安置房，权属和居住容易分离），却连看都不去看一眼，那就要承担不利后果。

王德林律师提示：

借钱给别人、用房子做抵押时，一定要做到“两看”：一看房产证，确认名字和借款人一致；二看房子，实地去现场看看有没有人住、有没有租出去。如果条件允许，最好让借款人写一份承诺书，承诺房子没有被占用、没有出租、没有其他纠纷。这样即使以后出问题，也能证明自己尽到了审查义务，保护自己的抵押权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在出借款项前咨询专业律师，避免因审查不细导致抵押权落空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市