房屋抵押后，土地是否也一起抵押了？法院如何认定抵押范围

房屋抵押后，土地是否也一起抵押了？法院如何认定抵押范围

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年6月，印某借给周某650万元，借款期限6个月，年利率24%。南宁某房地产公司用其名下位于南宁市的一处房屋（原为排球馆，建筑面积约2102平方米）作为抵押担保。双方在合同中约定，用房屋和土地价值共同为这笔借款担保。但实际办理抵押登记时，只办了房屋抵押登记，登记的债权数额是200万元。印某说，是因为当地土地部门规定，建设用地使用权不能抵押给个人，所以土地部分没办成登记。后来周某没按时还钱，印某起诉到法院，要求周某夫妻还钱，并对抵押的房屋和土地享有优先受偿权。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是印某与周某的借贷合同合法有效，周某借款650万元发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，周某和妻子陈某需共同偿还本金650万元及利息。

二是关于抵押范围。虽然只办了房屋抵押登记，但根据“房地一体”原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。法院查明，抵押房屋所在的宗地面积为957.01平方米，房屋改建后在该宗地中的投影占地面积为378.33平方米，因此抵押范围包括房屋及其占用范围内的378.33平方米土地使用权。

三是关于土地部分优先受偿是否受限。虽然房屋抵押登记的债权数额只有200万元，但这是因为当时登记系统没有“担保范围”栏目，只能填一个固定数字。而合同明确约定是用房屋和土地价值为650万元借款担保。法院认为，应以合同约定为准，印某对房屋和占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款，在650万元本金及利息范围内享有优先受偿权。

最终判决：周某、陈某偿还印某650万元本金及利息；印某对案涉房屋及占用范围内的378.33平方米土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要提醒：

一是“房地一体”原则。法律上，房屋和土地是绑定的。你抵押房屋，法律上默认房屋占用的土地也一起抵押了，即使土地没办抵押登记。但要注意，土地范围通常只限于房屋垂直投影面积，不是整块地。

二是抵押登记数额不等于实际担保范围。很多地方的房产登记系统，只能填一个“被担保主债权数额”，比如200万元，但合同里可能约定担保范围包括本金、利息、违约金等。如果登记系统不完善，法院会以合同约定为准，而不是死板地只看登记数字。

王德林律师提示：

如果您在借款或抵押时遇到类似情况，比如只办了房屋抵押登记，土地没办，或者登记的债权数额比实际借款少，不要以为土地就“漏掉了”或者只能按登记数额受偿。法律上，只要合同写清楚了，法院通常会支持按合同约定处理。但为了避免纠纷，建议在签订抵押合同时，明确写明抵押范围包括房屋和占用范围内的土地，并尽量办理完整的抵押登记手续。如果当地登记系统有限制，保留好合同和相关证据，以备诉讼时使用。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，确保自己的抵押权得到充分保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市