商品房买卖合同无效，银行还能就抵押的商铺优先受偿吗

商品房买卖合同无效，银行还能就抵押的商铺优先受偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，无锡一家房地产开发公司（以下简称开发商）与蒋某、沈某某签订了一份《商品房买卖合同》，约定蒋某、沈某某购买一套商铺，总价317万多元，其中首付158万多元，贷款158万多元。合同签订后，开发商用自己的钱冒充蒋某的首付款，又用蒋某的银行卡将贷款资金转回自己账户。实际上，蒋某和沈某某根本没有买房的意愿，所有手续和银行卡都由开发商掌控，目的是骗取银行贷款用于公司经营。

为了获得贷款，蒋某、沈某某将这套商铺办理了抵押预告登记，银行发放了贷款，开发商承担阶段性连带保证责任。贷款发放后，开发商每月以蒋某名义还本付息，但2015年9月后停止还款。银行起诉后，法院判决蒋某、沈某某还本付息，开发商承担连带责任。

2020年，开发商进入破产重整程序。银行向开发商管理人申报债权，要求对抵押预告登记的商铺优先受偿。但开发商管理人认为，买卖合同是双方恶意串通骗取贷款，没有真实买卖意思，抵押预告登记不可能转为正式抵押登记，因此拒绝银行的主张。

开发商随后起诉，要求确认买卖合同无效并注销备案登记。银行作为第三人参与诉讼，要求确认对商铺享有优先受偿权。

法院怎么判

一审法院认为，开发商与蒋某、沈某某没有买卖商铺的真实意愿，合同目的是骗取贷款，因此合同无效。银行主张优先受偿权于法无据，不予支持。

二审法院（江苏省无锡市中级人民法院）改判，支持银行的主张。理由有三：

一是抵押预告登记没有失效。法律规定的“能够进行不动产登记之日”是指具备办理抵押登记的条件，而不是具备办理所有权变更登记的条件。本案中，商铺虽然早在2013年就办理了所有权首次登记，但所有权一直没有变更到蒋某、沈某某名下，因此抵押预告登记的条件尚未成就，不存在失效情形。

二是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，在抵押财产已经办理建筑物所有权首次登记但尚未登记到抵押人名下的情况下，抵押预告登记权人可以直接主张抵押权。本案商铺已办理初始登记，没有不一致或失效情形，银行有权优先受偿。

三是买卖合同无效不影响银行作为善意第三人的权益。开发商和蒋某、沈某某没有证据证明银行在发放贷款时知道合同存在无效情形，因此银行是善意第三人，其抵押预告登记应受保护。

最终二审判决：确认买卖合同无效，注销备案登记，但银行有权以商铺折价或拍卖变卖所得价款优先受偿。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记，但在特定条件下可以享有优先受偿权。根据司法解释，只要抵押财产已经办理了建筑物所有权首次登记，且没有预告登记失效的情形，银行就可以直接主张抵押权，不需要等到房屋过户到购房人名下。

二是“通谋虚伪意思表示”不能对抗善意第三人。即使开发商和购房人串通骗贷导致买卖合同无效，只要银行在办理抵押预告登记时是善意的（不知道也不应当知道合同无效），银行的权益仍然受保护。

三是抵押预告登记不会因为购房人没有取得房屋所有权而自动失效。法律规定的三个月失效期，是从“具备办理抵押登记条件之日”起算，而不是从房屋具备过户条件之日起算。如果房屋所有权一直没有变更到抵押人名下，抵押预告登记就一直有效。

王德林律师提示：

对于购房人来说，不要参与开发商的“假买卖、真骗贷”行为，否则可能面临合同无效、贷款债务仍需承担的风险。对于银行等金融机构，在办理抵押预告登记时，要尽到合理审查义务，确保自己是善意第三人，这样即使基础合同无效，也能保障优先受偿权。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估抵押预告登记是否有效、能否主张优先受偿。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市