预告登记后，开发商不配合办证，银行还能优先拿回房款吗

预告登记后，开发商不配合办证，银行还能优先拿回房款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院2024年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2007年，马某和伍某向银行贷款21.3万元购买一套房屋，银行与马某、伍某以及开发商南京置业发展公司签订了借款合同和抵押合同。银行在2007年3月5日就为这套房屋办理了抵押权预告登记，但一直没有办理正式的抵押权登记（也就是他项权利证书）。

马某和伍某从开发商那里拿到房子后，本来可以自己去办理不动产权首次登记，但他们一直拖着不去办，导致银行无法在三个月内把预告登记转为正式登记。后来马某和伍某开始断供，截至2021年12月，两人欠公积金贷款本金10.3万余元、罚息163元，商业贷款本金4.5万余元、利息1958元、罚息66元、复利62元，银行还为此支付了律师费1.2万元。

法院怎么判

法院认为，马某和伍某有能力办理不动产权首次登记却故意拖延，导致银行无法完成正式抵押登记。银行已经尽到了预告登记权利人的义务，不存在过错，不应由银行承担不利后果。因此，法院判决：

一是马某和伍某必须在判决生效后十日内偿还全部欠款及利息、罚息、律师费；

二是银行有权对这套房屋折价或拍卖变卖后的价款优先受偿；

三是开发商对马某的欠款承担连带清偿责任。

判决后双方都没有上诉，判决已经生效。

律师解读

这个案子的核心问题是：如果抵押人（借款人）故意不配合办理正式抵押登记，银行作为预告登记权利人，还能不能主张优先受偿权？

根据《民法典》和最高人民法院的司法解释，法院在审查这类案件时，会主动审查三个条件：一是是否已经办理了建筑物所有权首次登记；二是预告登记的财产与首次登记的财产是否一致；三是预告登记是否已经失效。如果三个条件都满足，法院就应当支持银行的优先受偿权主张。

本案的特殊之处在于，房屋已经具备办理首次登记的条件，但抵押人自己不去办。法院认为，这种情况下如果机械地驳回银行的主张，既违背了预告登记制度设立的目的，也会导致权利义务失衡。抵押人故意拖延，本质上是在为自己的利益不正当地阻止条件成就，应当视为条件已经成就。

王德林律师提示：

对于购房者来说，办理房贷后一定要配合银行及时办理正式抵押登记，否则一旦断供，银行仍然可以依据预告登记主张对房屋的优先受偿权。对于银行等金融机构来说，如果遇到抵押人故意不配合办理正式登记，不要轻易放弃，可以向法院主张预告登记的优先受偿效力。对于开发商来说，作为连带保证人，在银行未取得他项权利证书前，仍需承担保证责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致更大的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市