房产被他人抵押借款，房主能否要求撤销抵押

房产被他人抵押借款，房主能否要求撤销抵押

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

周某甲去世后，其四名继承人李某、周某2、周某1、周某共同继承了北京一套房产，但未办理产权变更登记。2015年，周某2持伪造的公证书，独自将房产过户到自己名下，并取得了不动产权证书。随后，周某2向孙某借款250万元，双方签订了《主债权及房屋抵押合同》，并将该房产办理了抵押登记。2019年，法院判决撤销了周某2的房产证。其他继承人认为，周某2与孙某恶意串通，且孙某是职业放贷人，抵押合同应属无效，抵押权也应随之无效。孙某则辩称，自己合法取得抵押权，并非职业放贷人，合同有效。

法院怎么判

法院经审理认为，虽然周某2的房产证后来被撤销，但孙某在签订抵押合同时，房产登记的权利人确实是周某2。根据法律规定，不动产物权登记具有公示公信效力，孙某基于对登记信息的信任取得抵押权，且现有证据不能证明孙某知道或应当知道登记信息虚假，也不能证明孙某与周某2存在恶意串通。

但是，法院查明，孙某在2015年至2016年两年间，先后向不同主体出借资金12次，累计金额达2610万元，多数借款约定月利率2%，且均办理了公证。其中多笔借款因涉及中介公司介绍、借款人互不相识等原因，公证处拒绝出具执行证书。法院认为，孙某的出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营利性，符合职业放贷人的法律特征。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条，未经批准擅自从事经常性贷款业务属于非法金融活动，因此孙某与周某2签订的《主债权及房屋抵押合同》因违反效力性强制性规定，应属无效。最终，法院判决确认抵押合同无效，并要求周某2和孙某办理抵押权注销登记。孙某上诉后，二审法院维持原判。

律师解读

本案的核心在于，即使抵押权人基于登记信息善意取得抵押权，但如果出借人被认定为职业放贷人，其签订的借款合同和抵押合同仍可能因违反法律强制性规定而无效。

职业放贷人的认定，不是只看借款次数或金额，而是综合多个维度判断：

一是出借行为的反复性和经常性，比如两年内出借十余次；二是出借对象的不特定性，借款人之间互不相识，通过中介介绍；三是借款目的的营利性，利率设置明显高于一般民间借贷；四是借款合同的形式和履行过程异常，比如统一办理公证，但公证处多次拒绝出具执行证书。

对于普通房主来说，如果发现自己的房产被他人冒名抵押，不要轻易放弃维权。即便抵押权人声称自己是善意的，也要审查其出借行为是否构成职业放贷。一旦被认定为职业放贷，抵押合同就可能被认定无效，抵押权随之消灭。

王德林律师提示：

一是房产登记信息务必及时更新，避免因登记信息与实际权利人不符而引发纠纷。二是发现房产被他人冒名抵押后，应立即收集证据，包括抵押合同、借款记录、公证文书等，并向法院起诉主张抵押合同无效。三是如果出借人存在频繁、大额、高利率的出借行为，可以重点审查其是否属于职业放贷人，这是推翻抵押权的有效路径。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市