开发商为购房者做的阶段性担保，什么时候才能解除责任

开发商为购房者做的阶段性担保，什么时候才能解除责任

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，某银行与一家房地产开发公司（北京置业公司）签订合作协议，约定银行为购买该公司商品房的个人提供贷款，开发商在抵押登记办妥前，为每笔贷款提供连带保证责任。2017年，宁某购买该公司的商品房，与银行、开发商签订借款合同，约定宁某以所购房屋作抵押，在抵押登记办妥前，开发商承担连带保证责任。银行按约放款后，宁某从2020年3月开始逾期还款。银行宣布贷款提前到期，要求宁某还清欠款，但宁某未履行。同年10月，因政策变动，银行无法用宁某之前提供的材料办理抵押登记，银行多次联系宁某要求补充材料，但无法联系上。银行随后要求开发商承担保证责任，双方未达成一致，银行将宁某和开发商诉至法院。

法院怎么判

北京市西城区人民法院经审理认为：借款合同和合作协议均有效，宁某应偿还借款本金、利息、罚息等共计约53万元，并支付律师费1万元。关于开发商是否应承担连带保证责任，法院认为：一是开发商提供的阶段性担保有效，因为公司对外担保需经董事会或股东会决议，本案中开发商董事会已决议同意提供担保，且阶段性担保是商业惯例，有利于公司业务，应认定有效。二是阶段性担保的解除条件未成就。抵押登记未办理是因政策变动和宁某不配合，银行已履行通知义务，不存在恶意阻止抵押登记的行为，因此开发商的担保责任不能解除。法院判决开发商对宁某的债务承担连带保证责任，开发商承担责任后有权向宁某追偿。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例涉及购房贷款中常见的“阶段性担保”问题。阶段性担保是指，在购房者（借款人）用所购房屋办理抵押登记之前，由开发商为购房者的贷款提供保证担保。一旦抵押登记办妥，开发商的担保责任就自动解除。这种安排是为了平衡银行、购房者和开发商三方的利益：银行在抵押登记办妥前有开发商担保，风险降低；购房者能顺利获得贷款；开发商能促进房屋销售。

本案的关键点有两个：

一是阶段性担保的效力。开发商对外提供担保，必须经过公司内部有权机关（董事会或股东会）的决议。本案中，开发商董事会已决议同意提供阶段性担保，且阶段性担保是商业惯例，银行有理由相信开发商愿意提供担保，因此担保有效。

二是阶段性担保的解除条件。阶段性担保是附解除条件的民事法律行为，即抵押登记办妥后，开发商的担保责任解除。但解除条件是否成就，需要从严认定。只有在银行故意或重大过失导致抵押登记无法办理的情况下，开发商才能免责。本案中，抵押登记未办妥是因政策变动和购房者不配合，银行已积极履行通知义务，不存在过错，因此开发商的担保责任不能解除。

王德林律师提示：

对于购房者来说，按时还款是基本义务，逾期还款不仅会面临银行追索，还可能被开发商追偿，甚至影响个人征信。对于开发商来说，提供阶段性担保后，不能轻易认为抵押登记办不了就可以免责，必须关注抵押登记办理的进展，如果银行或购房者存在过错导致无法办理，应及时保留证据。对于银行来说，在抵押登记办理过程中，应积极履行通知义务，避免因自身过错导致担保责任无法解除。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解阶段性担保的具体条款和自身权利义务，避免因不了解法律规则而承担不必要的责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市