借钱时用房子做担保，买卖合同有效吗

借钱时用房子做担保，买卖合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年2月，罗某借给水上运动公司363万元，双方签了《借款协议》。协议里写明：如果公司还不上钱，就把公司名下的一套房产卖给罗某作为担保。当天，双方又签了一份《商品房买卖合同》，约定罗某以363万元买下这套房产，并一次性付清房款。但实际上，罗某只转账了297万元，剩下的66万元是现金交付。

借款到期后，公司没还钱。2017年，公司法定代表人周某出具承诺书，承认欠款并承诺还本付息。直到2021年，房产才办下不动产登记。罗某起诉要求公司还钱，并要求对这套房产拍卖所得优先受偿。

法院怎么判

法院认为，双方的真实意思是通过签买卖合同来为借款提供担保，而不是真的要买卖房子。理由有三：一是借款协议里明确写了“用房产出售作为担保”；二是合同约定的房价明显低于市场价；三是房子一直没有实际交付，仍登记在公司名下。

根据法律规定，这种“名为买卖、实为担保”的行为，买卖合同因不是真实意思表示而无效，但担保行为有效。不过，因为双方没有办理抵押登记或过户，罗某对这套房产没有优先受偿权。法院判决：公司及周某共同偿还罗某297万元本金及利息；如果公司不还钱，罗某可以申请法院拍卖这套房产，但拍卖所得要按普通债权顺序受偿。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：借钱时用房子做担保，但签的是买卖合同，而不是抵押合同。这种操作在法律上叫“让与担保”，但因为没有办理抵押登记，债权人无法获得优先受偿权。

对于普通人来说，需要注意以下几点：

一是如果对方用房子做担保，一定要办理抵押登记。只有办了抵押登记，债权人才有优先受偿权，否则只能按普通债权排队受偿。

二是不要相信“到期不还钱房子就归你”的约定。这种“流押条款”法律上无效，即使签了买卖合同，也不能直接拿房子抵债。正确的做法是申请法院拍卖房子，用拍卖款还债。

三是借款金额和担保物价值要匹配。如果房子价值远高于借款金额，债权人可能面临“赢了官司拿不到钱”的风险，因为拍卖后多余的钱要还给债务人。

王德林律师提示：

借钱时用房产做担保，一定要签正式的抵押合同并办理抵押登记，不要图省事只签买卖合同。否则，一旦对方不还钱，你可能无法优先受偿，甚至要和其他债权人一起排队分钱。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免因担保方式不当导致债权落空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市