商铺没收到物业费，该找房东、租客还是新房东

商铺没收到物业费，该找房东、租客还是新房东

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，某小区业主委员会与一家物业管理公司签订了物业服务合同，约定由物业公司为小区提供管理服务，商业用房的物业费标准是每月每平方米2元。合同还约定，如果业主和租客约定由租客交物业费，业主需要承担连带责任。

这个小区里有一批商铺，原本是房地产开发公司所有。2017年，房地产开发公司委托一家商业管理公司来管理这些商铺，并授权其对外出租。商业管理公司随后将其中四间商铺租给了梁某某，租赁合同里写明，物业费由梁某某按每月每平方米1元支付。但梁某某从没交过物业费。

2021年，房地产开发公司将这四间商铺卖给了黄某某，并办理了产权过户，但商铺一直没有实际交付给黄某某使用。物业公司从2018年8月开始接管小区，到2022年1月，按合同标准计算，这四间商铺共欠物业费17704.72元。物业公司催讨无果，就把房地产开发公司、商业管理公司、梁某某和黄某某都告上了法庭。

法院怎么判

法院审理后认为，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主都有约束力。房地产开发公司作为商铺的原始业主，应按合同约定每月每平方米2元的标准交物业费。

虽然房地产开发公司后来把商铺卖给了黄某某，但因为商铺没有实际交付，收益仍归房地产开发公司，所以物业费仍由房地产开发公司承担，新业主黄某某不用交。

关于租客梁某某，法院查明，商业管理公司代表业主与梁某某在租赁合同中约定，物业费由梁某某按每月每平方米1元支付。根据《物业管理条例》的规定，业主和租客可以约定由租客交物业费，但业主需要承担连带责任。因此，梁某某应按约定标准支付物业费，房地产开发公司对此承担连带责任。

最终，法院判决：一是梁某某支付物业费8852.36元（按1元标准计算）；二是房地产开发公司对梁某某的这笔费用承担连带责任；三是房地产开发公司自行支付剩余差额部分的物业费8852.36元（按2元标准减去1元后的差额）；四是驳回物业公司对商业管理公司和新业主黄某某的诉讼请求。

律师解读

这个案例涉及多个主体，核心问题是：商铺欠的物业费到底该谁出？

一是业主是物业费的第一责任人。即使业主不是物业合同的直接签订方，只要物业服务合同是合法有效的，业主就有交费义务。本案中，房地产开发公司作为业主，即使把商铺卖了，只要没实际交付，收益仍归它，物业费就得它出。

二是租客也可能要交物业费。如果业主和租客在租赁合同里明确约定由租客交物业费，那么租客就要按约定交。但业主不能因此甩手不管，法律规定了业主的连带责任——如果租客不交，物业公司可以找业主追讨。

三是新业主在未实际接收商铺前，不承担物业费。本案中，黄某某虽然办了产权过户，但商铺没交付，收益也没拿到，所以法院判他不用交费。

四是商业管理公司只是受托管理方，不是业主也不是租客，没有交物业费的义务。

王德林律师提示：

如果您是房东，出租商铺时最好在租赁合同里明确物业费由谁承担，并定期向租客催缴，避免因租客拖欠导致自己承担连带责任。如果您是租客，签合同时要看清物业费条款，按时缴纳，否则可能被物业公司起诉。如果您是买房人，务必在收房前确认物业费是否结清，避免替前房东“背锅”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因不了解法律规定而多付冤枉钱。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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