买了商铺委托给管理公司，能反悔解除合同吗

买了商铺委托给管理公司，能反悔解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年5月，胡某某从房地产开发公司买了一个地下商铺，面积只有4.31平方米。同一天，胡某某与一家商业管理公司签订了《商铺委托经营合同》，约定由这家公司代为经营管理该商铺。胡某某为此支付了委托经营管理费44449元。

合同签订后，商业管理公司把项目建成了，部分摊位也租了出去并开始营业。但直到案件开庭，胡某某从未收到过任何收益金。胡某某于是起诉到法院，要求解除合同、退还委托管理费44449元并支付利息。商业管理公司则辩称，合同第三条明确约定“甲方不可撤销地授权乙方”，说明双方已经排除了任意解除权，胡某某不能单方面解约。

法院怎么判

一审法院（南宁市兴宁区人民法院）认为，合同第三条的约定是双方对解除权的特别约定，排除了任意解除权，且该约定不违法，因此驳回了胡某某的全部诉讼请求。

胡某某不服，提起上诉。二审法院（南宁市中级人民法院）则认为，根据《民法典》第933条，委托合同的双方可以随时解除合同。合同第三条的约定，只是胡某某授权商业管理公司对外出租商铺、认可其签订合同效力的意思表示，并不是放弃对合同本身的任意解除权。因此，二审法院支持了胡某某的解除请求，判决撤销一审判决，解除合同，商业管理公司退还胡某某委托管理费31114.3元（部分退还），驳回其他请求。

律师解读

这个案例的核心是“售后返租”模式下，小业主能不能单方面解除委托合同。所谓“售后返租”，就是开发商把商铺分割成小面积卖给个人，同时由开发商或第三方公司统一经营，承诺给业主固定或浮动的租金回报。这种模式对普通投资者很有吸引力，但也容易引发纠纷。

本案的争议焦点有三个：

一是胡某某是否享有任意解除权。虽然合同写了“不可撤销”，但法院认为，这不能简单理解为放弃任意解除权。任意解除权是法律赋予委托合同双方的重要权利，放弃必须明确、具体，不能含糊。合同中的“不可撤销”主要是为了保障对外租赁合同的稳定性，而不是限制业主解约。

二是商业管理公司是否存在不履行管理义务的行为。合同履行中，商业管理公司长期未支付收益金，商铺经营情况也急转直下，这构成了根本违约，合同应当解除。

三是委托管理费是否应退还。法院考虑到合同已履行了一段时间，商业管理公司也付出了一定管理成本，所以只判决部分退还管理费，而不是全额退还。

王德林律师提示：

如果您购买了售后返租的商铺，并签订了委托经营合同，需要注意以下几点：一是仔细阅读合同条款，特别是关于解除权的约定。如果合同中有“不可撤销”“不得解除”等表述，不要轻易签字，这可能会限制您的解约权利。二是关注管理公司的实际经营情况，如果长期收不到收益金或经营恶化，可以依据《民法典》第933条主张任意解除权。三是保留好合同、付款凭证、沟通记录等证据，一旦发生纠纷，这些材料是维权的重要依据。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体合同内容和履行情况，判断是否具备解除条件，避免盲目起诉或放弃权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市