中标后没签书面合同，租赁关系算不算数

中标后没签书面合同，租赁关系算不算数

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某医院通过公开招标，将医院餐厅的经营权对外出租。海鲜公司参与投标并中标，医院向海鲜公司发出了《中标通知书》。按照招标文件的要求，双方应在中标通知书发出后10天内签订书面租赁合同。但海鲜公司中标后，并没有和医院签书面合同。

2021年3月，海鲜公司未经医院同意，与餐饮公司签订了一份《变更协议书》，把餐厅的经营权转给了餐饮公司。此后，餐饮公司一直实际经营这家餐厅，但既没交租金，也没交水电费。餐饮公司是杜某个人独资的公司。

医院发现后，把海鲜公司、餐饮公司、杜某告上法庭，要求他们搬离餐厅、支付租金和水电费。

法院怎么判

一审法院（枣庄市市中区人民法院）认为：医院和海鲜公司通过招投标达成的协议合法有效。海鲜公司中标后没签书面合同，又擅自转租，构成违约。餐饮公司和杜某未经医院许可经营餐厅，属于无权经营，应当搬离并支付租金。法院判决：餐饮公司和杜某搬离餐厅，海鲜公司支付2021年1月18日至3月15日的租金，餐饮公司和杜某支付2021年3月15日至8月19日的租金。

海鲜公司和餐饮公司不服，提起上诉。

二审法院（枣庄市中级人民法院）改判了。二审法院认为：虽然海鲜公司和医院没签书面租赁合同，但医院已经把餐厅实际交付给海鲜公司，还在网上发文说双方合作，海鲜公司接收餐厅后又转租给餐饮公司。双方都以实际行动履行了合同，所以租赁关系成立。租赁期限为3年（从2021年1月18日至2024年1月17日）。

关于转租问题：海鲜公司擅自转租，医院在知道转租后6个月内没有提出异议，但后来通过起诉明确表示不同意转租。医院有权解除合同，但医院没有行使解除权，所以不能要求海鲜公司搬离。最终，二审法院判决：海鲜公司支付医院2021年1月18日至8月19日的租金93333.31元，驳回了医院要求搬离餐厅的请求。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是中标后没签书面合同，不等于合同不成立。很多人以为，中标后必须签书面合同才算数。但法律上有一个“履行治愈规则”：如果一方已经履行了主要义务（比如出租方交付了房屋），另一方也接受了（比如承租方实际使用了房屋），那么即使没签书面合同，合同也成立并生效。本案中，医院交付了餐厅，海鲜公司接收并转租，双方以实际行动认可了合同。

二是擅自转租风险很大。海鲜公司没经医院同意就把餐厅转租给餐饮公司，这违反了合同约定。医院有权解除合同，但必须在知道转租后6个月内提出异议。本案中，医院在2021年4月就知道转租，但直到2021年9月才起诉，虽然没超过6个月，但法院认为医院没有行使解除权，所以不能要求海鲜公司搬离。如果医院早一点明确表示不同意转租，结果可能不同。

三是转租后，出租人和次承租人之间没有直接合同关系。餐饮公司是次承租人，和医院之间没有租赁合同。医院只能向海鲜公司（承租人）主张租金，不能直接向餐饮公司要租金。餐饮公司欠的租金，海鲜公司得先垫付，再向餐饮公司追偿。

王德林律师提示：

如果您是出租方，中标后一定要及时签订书面合同，明确租赁期限、租金、转租条件等。如果承租方不签，您可以通过实际交付房屋并保留证据（如交付记录、公告、聊天记录等）来证明合同成立。如果发现承租方擅自转租，务必在知道后6个月内书面提出异议，否则可能丧失解除合同的权利。

如果您是承租方，中标后应主动签订书面合同，避免因未签合同导致权利义务不明确。转租前必须征得出租方书面同意，否则可能面临合同解除、赔偿损失的风险。

如果您是次承租人（比如本案中的餐饮公司），在接手经营前，一定要核实出租方是否同意转租，最好要求承租人提供出租方的书面同意文件，否则可能被要求搬离，且无法直接向出租方主张权利。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因法律知识不足导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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