租赁合同约定了解除条件，对方逾期交租就能直接解除吗
租赁合同约定了解除条件，对方逾期交租就能直接解除吗
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
A村民委员会与塑料公司于2014年签订了一份《房屋租赁合同》，约定塑料公司租赁A村民委员会的院落，租期21年，每年租金172000元，每年7月10日前一次性交清。合同第七条约定，如果承租方不交租金或超期交付租金达一个月以上，出租方有权解除合同。第八条还约定，任何一方违约终止合同，需向守约方支付违约金，金额为未履行部分总额的20%。虽然合同名为房屋租赁，但实际租赁标的物只是院落的土地。
2019年7月，A村民委员会曾向塑料公司发出通告，要求停止违约行为并拆除违约安装的生产设备。随后双方于2019年8月9日签订《村企合作具体协议》，塑料公司也补交了2018年和2019年的租金。2019年11月，双方又与一家置业公司签订《三方协议》，约定由置业公司委托塑料公司加工管材，A村民委员会负责监督管理。2020年8月11日，三方再次签订《协议书》，对租赁费支付等问题达成意向性约定，并明确塑料公司经营困难，各方自负盈亏、独立经营。2020年11月，A村民委员会以塑料公司违约为由向法院起诉，要求解除合同并支付租金和违约金。
法院怎么判
一审法院认为，合同合法有效，双方应全面履行。合同约定逾期交租一个月以上出租方有权解除合同，塑料公司到起诉时已逾期三个月以上，A村民委员会有权起诉解除。但法院同时指出，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，合同约定的解除条件成就时，法院还需审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。
法院审查后认为：一是2020年8月11日三方签订的《协议书》已就租赁费支付达成意向性约定，且置业公司已进驻经营，A村民委员会的合同目的并非不能实现；二是涉案土地上有办公室、厂房、设备等资产，这些资产并非A村民委员会所有，如果仅因逾期交租就解除合同，会导致房、地分离，资产大幅贬值，企业无法经营，损失比租金更大。因此，法院判决合同不应解除，但塑料公司仍需支付租金53000元及相应违约金（以172000元为基数，自2020年7月10日起按贷款市场报价利率上浮30%计算至付清之日）。塑料公司不服上诉，二审法院维持原判。
律师解读
这个案例对普通人有很强的警示意义。很多人以为，合同里写了“逾期交租一个月就能解除合同”，只要对方逾期了，自己就能直接解除。但法院的判决告诉我们，事情没那么简单。
法院在判断是否支持解除合同时，会重点考虑三个因素：
一是违约方的过错程度。如果只是轻微过失，比如因为银行转账延迟等非故意原因导致逾期，法院一般不会支持解除。
二是违约行为的形态。如果合同约定“任何一方违约，对方就有权解除合同”，法院会对“违约行为”进行限制，避免因为轻微违约就导致合同被解除。如果违约行为是拒绝履行等重大违约，法院才更容易支持解除。
三是违约行为的后果。如果违约方已经履行了主要义务，违约程度显著轻微，不影响守约方实现合同目的，法院就不会支持解除。本案中，塑料公司虽然逾期交租，但后续补交了租金，还签订了新协议，A村民委员会收租的目的并未落空。
法院之所以这样判决，是为了防止守约方滥用合同解除权，借机谋取不当利益或造成违约方过高损失，这违背了“促进交易”的合同立法核心价值。简单说，法律鼓励合同继续履行，而不是动不动就解除。
王德林律师提示：
如果你作为出租方，想通过合同约定解除权来保护自己，要注意：一是约定解除条件时，不要写“任何违约都能解除”，而要写清楚具体情形，比如“逾期交租超过30天且经催告后10天内仍未支付”；二是如果对方确实违约了，不要急着起诉解除，先发书面催告函，给对方合理期限履行，同时保留证据；三是如果对方违约程度轻微，法院可能不支持解除，你只能要求对方继续履行并赔偿损失。如果你是承租方，遇到出租方以轻微违约为由要求解除合同，可以主张违约程度显著轻微、不影响合同目的，请求法院驳回解除请求。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，评估违约行为的严重程度和合同目的能否实现，再决定是否起诉解除合同，避免因盲目起诉而承担不必要的诉讼费用和时间成本。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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