债务人低价卖房，债权人能申请撤销吗

债务人低价卖房，债权人能申请撤销吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，一家投资合伙企业（以下简称“投资方”）因借款合同纠纷起诉某商贸公司，法院判决商贸公司偿还借款本金240余万元及利息。2019年，投资方又起诉商贸公司的股东张某某，要求其对公司的债务承担连带责任，法院也支持了这一请求。然而，这两份判决生效后，法院发现张某某名下没有可供执行的财产，案件被迫终结执行。

就在2019年4月，张某某与李某签订了一份《存量房买卖合同》，约定以415万元的价格将名下一套房屋卖给李某。合同签订后，李某分多次支付了购房款：2019年4月29日转账5万元，5月6日转账15万元，6月25日转账55万元，11月4日又向张某某指定的朋友柯某某转账320万元。剩余20万元作为户口保证金，张某某和李某均称在户口迁出后以现金方式交付，两人对交付时间、地点等细节说法一致。柯某某出庭作证称，张某某2005年因赌博向他借款320万元，一直未还，这次卖房还款是应他的要求，让李某直接将320万元打到他账户。

2019年11月，因李某没有购房指标，房屋过户到了刘某名下。为此，张某某与刘某又签订了一份《存量房买卖合同》及补充协议，将户口保证金改为20万元。

投资方认为，这笔交易存在诸多问题：房款没有进行资金托管、部分现金付款不合常理、李某直接支付的房款只有75万元、刘某没有支付任何房款。因此，投资方主张张某某与李某的合同属于“以明显不合理的低价转让财产”，与刘某的合同属于“无偿转让财产”，请求法院撤销这两份合同。

法院怎么判

北京市朝阳区人民法院审理后认为：

一是关于张某某与李某的合同。合同约定的房屋交易价格415万元符合当时的市场价格，结合李某的银行流水、柯某某的证言等证据，可以认定李某已实际支付了415万元购房款。虽然20万元现金付款不符合一般交易习惯，但合同有约定、双方陈述一致、房屋也已过户，没有相反证据推翻。张某某与柯某某之间的320万元债务问题，不影响李某已实际支付房款的事实。因此，投资方主张“以明显不合理低价转让财产”不成立。

二是关于张某某与刘某的合同。这份合同是因为李某没有购房指标，为办理过户而签的。房屋登记在李某名下还是刘某名下，对投资方的债权实现没有实质影响，所以这份合同不构成对投资方债权的损害。

综上，法院判决驳回投资方的全部诉讼请求。投资方不服，上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院维持原判。

律师解读

本案的核心问题是：债权人是否有权撤销债务人低价或无偿转让财产的行为？

债权人撤销权，简单说就是：如果债务人故意低价卖房、无偿送房，导致自己没钱还债，债权人可以请求法院撤销这个交易，把财产“追回来”。但行使这个权利有四个条件：

一是债权人对债务人存在合法有效的债权。本案中，投资方对张某某的债权已经法院判决确认，符合条件。

二是债务人存在“诈害行为”，即无偿处分财产（如送房）或以不合理价格交易（如低价卖房）。本案中，张某某卖房价格415万元符合市场价，不属于“不合理低价”；与刘某的合同只是过户手续，不是无偿转让。

三是主观恶意。对于无偿处分，不要求证明债务人恶意；但对于低价交易，需要证明债务人主观上有恶意，且相对人（买房人）知道或应当知道。本案中，张某某与李某签订合同时，投资方对张某某的债权判决尚未作出，李某作为普通购房人，客观上难以知晓张某某的债务情况，没有证据证明李某存在恶意。

四是影响债权人债权的实现。本案中，虽然张某某卖房确实影响投资方债权，但前两个条件不满足，所以撤销权不成立。

王德林律师提示：

债权人撤销权是保护债权的重要工具，但法院会在债权人利益、债务人财产管理自由和交易安全之间平衡。如果债务人确实以市场价卖房，且买房人不知情，债权人很难撤销交易。建议债权人：一是尽早起诉并申请财产保全，防止债务人转移财产；二是发现债务人低价或无偿转让财产时，及时收集证据（如合同、付款记录、证人证言等），在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估是否符合撤销条件，避免错过诉讼时效。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市