二手房买卖合同没写税费谁出，15年后过户税费该谁承担

二手房买卖合同没写税费谁出，15年后过户税费该谁承担

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2005年，王某某从郑某某手中购买了一套拆迁安置房，面积122.79平方米，总价282417元。双方签订的《房屋转让合同书》约定：过户手续费用4000元以内由王某某承担，超过4000元由双方各承担一半。合同签订后，王某某支付了大部分房款，郑某某将房屋交付给王某某使用。但由于房屋是拆迁安置房，一直不具备办理过户登记的条件。

直到2020年，王某某通过诉讼确认了房屋买卖合同有效，并申请法院强制执行，终于可以办理过户。王某某到房管部门办理产权证时，缴纳了各种税费共计约27万元，其中包括以郑某某为纳税人的税款约12万元、以街道办事处为纳税人的税款约12.6万元，以及以王某某自己为纳税人的契税约2.2万元。

王某某认为，这些税费本应由郑某某和街道办事处承担，自己只是垫付，于是起诉要求郑某某和街道办事处偿还垫付的税款及利息。

法院怎么判

福建省泉州市鲤城区人民法院经审理认为：我国税法虽然规定了各种税种的纳税义务人，但并未强制规定实际由谁缴纳税款。因此，买卖双方在合同履行中应由谁实际承担税费，应根据双方的约定及合同法规定来确定。

本案中，双方合同第四条约定“若过户手续费用需4000元以内由乙方承担，超过4000元时由甲乙双方各承担一半”。法院认为，“若需”二字表明双方对办证时是否会产生手续费用是不确定的，因此“手续费用”不包含税费。双方对税费负担没有明确约定。

在双方未约定税费由谁承担的情况下，法院根据交易习惯认定：由买受人承担过户税费、出卖人取得房屋净价，是房屋买卖常见的交易方式。本案中，房屋交易时还不具备办理过户条件，卖方郑某某在确定合同价款时无法将税费计算在内。而且王某某在房屋尚未过户的情况下就付清了全部房款，说明购房款是不包含税费的净价。此外，房屋在2005年就已交付王某某使用，房屋增值部分由王某某享有，税务机关按房屋现价值计收税费20余万元，如果让仅收取28万余元购房款的郑某某承担这笔税费，明显不公平。

法院最终判决：驳回王某某的全部诉讼请求。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要启示：

一是二手房买卖合同中一定要明确约定税费由谁承担。很多人在签合同时只关注房价，忽略了税费条款。本案中，双方虽然约定了“手续费用”的分担，但法院认定“手续费用”不包含税费，导致买受人最终承担了全部税费。建议在合同中明确写明“交易过程中产生的所有税费（包括但不限于个人所得税、增值税、契税、印花税等）由XX方承担”。

二是长期未过户的房屋，税费风险可能远超预期。本案从签订合同到实际过户长达15年，房屋价值大幅上涨，税费也随之增加。如果按税法规定由卖方承担税费，卖方可能无力承担；如果由买方承担，买方也可能觉得不公平。法院最终根据交易习惯和公平原则，认定买方承担税费，这提醒我们：购买长期无法过户的房屋，税费风险需要提前评估。

三是税费承担约定不明时，法院会综合考虑多种因素。法院不会简单地按税法规定判决，而是会结合合同条款、交易习惯、公平原则等综合判断。本案中，法院考虑了房屋已交付买方使用、买方已付清房款、房屋增值由买方享有等因素，最终认定税费由买方承担。

王德林律师提示：

购买二手房时，务必在合同中明确约定税费承担主体和范围。如果合同约定不明，建议在过户前与卖方协商补充协议，明确税费承担方式。对于长期无法过户的房屋，更要谨慎评估税费风险，必要时可咨询专业律师。如果您在文山地区遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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