买了农村宅基地上的房子，合同到底有没有效

买了农村宅基地上的房子，合同到底有没有效

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1999年，周某和赵某签了一份协议，赵某把自己在村里宅基地上盖的二层楼房卖给周某，价格是7600元。周某一次性付清了房款，赵某也把钥匙交给了周某。周某的妻子柳某，户籍也在同一个村，还拿到了村股份合作社的股权证，享受村里的失地农民安置利益。后来这个房子所在的区域被划入拆迁范围，双方因为房屋买卖合同的效力问题产生了纠纷。周某和柳某起诉到法院，要求确认合同成立，并要求赵某协助办理宅基地使用权的审批手续。赵某则辩称，周某在买房时不是本村村民，没有资格购买宅基地上的房屋。

法院怎么判

法院审理后认为，周某和柳某是夫妻，两人的户籍都在这个村，柳某还持有村股份合作社的股权证，享受村里的失地农民安置利益，所以法院认定柳某、周某属于该村集体经济组织成员。因此，周某和赵某在1999年签订的房屋买卖合同是成立的。

但是，法院同时指出，农村宅基地房屋的买卖，不能只看合同本身。根据“房地一体”原则，房子和宅基地是一体的，房子卖了，宅基地使用权也要跟着一起流转。而宅基地使用权的流转，必须经过国土资源管理部门的审批。本案中，双方在法庭辩论结束前都没有去办理审批手续，所以法院认定这个房屋买卖合同属于“未生效”状态，而不是“无效”。法院判决：一是确认合同成立；二是赵某要在判决生效后3天内，协助周某和柳某去国土资源管理部门办理宅基地使用权流转的审批手续，最终由管理部门决定是否同意流转。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要的提醒：

一是农村宅基地房屋买卖，买方必须是本村集体经济组织成员。 如果不是，合同很可能因为违反法律强制性规定而无效。本案中周某和柳某之所以能获得法院支持，关键就在于柳某是本村成员，且享受了村里的安置利益。

二是合同“成立”不等于“生效”。 农村房屋买卖合同的生效，除了双方自愿、意思表示真实外，还必须经过宅基地审批机关的批准。没有批准，合同就处于“未生效”状态，无法实际履行。也就是说，即使签了合同、付了钱，如果审批通不过，房子还是不能合法过户。

三是遇到拆迁时，利益分配可能受影响。 如果合同最终因未获批准而无法生效，出卖人（原房主）可能要承担主要责任，买受人承担次要责任。拆迁补偿款中，属于宅基地增值的部分，法院可能会根据双方责任大小来分配，比如出卖人分七成、买受人分三成。但属于实际居住人享有的奖励费、补助费，通常归实际居住人所有。

王德林律师提示：

购买农村宅基地上的房屋，风险很大。一是要确认卖方是否有权处分（比如是否经过同户成员同意）；二是要确认买方是否符合本村集体经济组织成员资格；三是要清楚合同生效必须经过审批，不能以为签了协议、付了钱就万事大吉。建议在签合同前，先咨询当地国土资源管理部门，了解宅基地流转的政策和审批流程，避免钱房两空。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询律师，评估合同效力和后续处理方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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