开发商拖欠佣金，中介公司能拒绝先开发票吗

开发商拖欠佣金，中介公司能拒绝先开发票吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

一家房地产开发公司委托一家网络科技公司代理销售商品房。双方签订了多份合同，约定：网络科技公司先开发票，房地产开发公司收到发票后再支付佣金。合同期内，网络科技公司成功售出172套房屋，总佣金为728万多元。房地产开发公司只支付了175万多元，还欠553万多元。

网络科技公司在起诉前已经向房地产开发公司开具了359万多元的发票，但房地产开发公司仍然拒绝支付剩余佣金。网络科技公司认为，所有房屋都已签约，银行按揭手续也已完成，佣金支付条件已经满足。而房地产开发公司则辩称，网络科技公司没有完全开具发票，所以付款条件未成就。

法院怎么判

法院经审理认为，双方合同合法有效。虽然合同约定“先开票后付款”，但网络科技公司已经开具了300多万元的发票，房地产开发公司仍拒不付款。在这种情况下，网络科技公司有权行使不安抗辩权，要求房地产开发公司同时支付剩余佣金。房地产开发公司以未开票为由拒绝付款，没有法律依据。

最终，法院判决房地产开发公司向网络科技公司支付佣金553万多元及相应利息。房地产开发公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

案号：广东省佛山市中级人民法院 (2022) 粤 06 民终 7258 号民事判决书

律师解读

本案的核心争议在于“先开票后付款”模式下，付款方能否以未开票为由无限期拒绝付款。法院的判决给出了明确答案：不能。

一是“先开票后付款”的约定虽然有效，但付款方不能滥用这个权利。如果收款方已经开具了大部分发票，付款方仍然拒绝付款，甚至只支付了少量款项，这就构成了先行违约。此时，付款方不能再以未开票为由进行抗辩。

二是法律保护诚实信用。如果付款方已经失去商业信誉，比如长期拖欠款项，收款方可以行使不安抗辩权，要求付款方同时履行付款义务。这避免了双方权利义务的严重失衡。

三是开具发票是法定义务，但付款义务是合同主要义务。不能将附随义务（开票）作为拒绝履行主要义务（付款）的借口。否则，对收款方极不公平。

王德林律师提示：

如果您是中介公司或销售代理方，在签订“先开票后付款”合同时，要注意保留好已开具发票的凭证。一旦对方以未开票为由长期拖欠佣金，您可以主张对方已经先行违约，并行使不安抗辩权，要求对方立即付款。同时，建议在合同中明确约定付款的具体时间节点，避免对方无限期拖延。

如果您是开发商或付款方，也要注意诚信履约。不能因为对方未开票就无限期拒绝付款，否则可能被法院认定为违约，不仅要支付欠款，还要承担利息和诉讼费。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集好合同、发票、付款记录等证据，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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