买房款交给售楼处，开发商却说没收到，这笔钱还算数吗

买房款交给售楼处，开发商却说没收到，这笔钱还算数吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院2024年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，侯某某与一家房地产开发公司签订了商铺购买协议，总价520万元，约定首付款260万元。侯某某陆续支付了145万元给开发商，另外110万元交给了开发商的代销商——一家运营管理公司。三年后，开发商突然发来律师函，说侯某某只付了145万元首付款，还欠115万元，要求他补上并支付违约金。

侯某某认为，自己已经把110万元交给了售楼处的运营管理公司，这笔钱应该算作首付款的一部分。开发商则声称，他们和运营管理公司有内部约定，代销商不能代收购房款，所以这笔钱不算数。

法院怎么判

一审法院（江苏省泗洪县人民法院）认为：商铺已经交付三年多，开发商一直没提欠款的事，这不合常理。运营管理公司是开发商的代销商，侯某某作为普通购房人，有理由相信对方有权收钱。即使开发商和代销商之间有“不能代收”的内部约定，也不能用来对抗善意的购房人。因此，侯某某付给运营管理公司的110万元，应视为已付首付款。法院判决侯某某只需再补5万元首付款及相应违约金，驳回了开发商的其他请求。

二审法院（江苏省宿迁市中级人民法院）维持原判，进一步指出：两家公司的会计、销售人员存在混同，侯某某有理由相信运营管理公司有权收款，其付款行为没有恶意。内部约定不能对抗善意购房人。

律师解读

这个案子的核心是：购房人把钱交给了开发商的代销商，开发商不认账，这笔钱还算不算？

法院依据的是法律上的“表见代理”原则。简单说，就是如果代销商看起来有权收钱（比如在售楼处办公、销售人员统一着装、财务混同等），购房人基于合理信赖把钱付了，即使代销商实际上没有代理权，这笔钱也视为有效支付。开发商和代销商之间的内部约定，不能用来坑不知情的购房人。

对普通人来说，买房时要注意几点：

一是尽量把购房款直接转入开发商的官方账户，不要交给个人或第三方公司。如果售楼处要求你付给代销商，一定要索要开发商出具的书面授权或收款委托书。

二是保留好所有付款凭证，包括转账记录、收据、合同等。如果代销商收了钱，最好让开发商在收据上盖章确认。

三是付款后及时向开发商索要正式发票或收据，并核对金额是否与合同一致。如果开发商长期不催款，也别掉以轻心，主动确认付款状态。

王德林律师提示：

买房是大事，付款环节尤其要谨慎。如果开发商委托了代销公司，购房人有权要求开发商出具书面委托书，明确代销商的收款权限。一旦发生纠纷，及时保留证据并咨询专业律师。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供具体法律建议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市