买了带抵押的房子，抵押权人同意出售，还能顺利过户吗

买了带抵押的房子，抵押权人同意出售，还能顺利过户吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年，王某某与一家房地产开发公司签订了购房意向书，随后又签署了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了一套房屋。合同上明确写明，这套房屋已经被抵押给了某信托公司。王某某付清了全部购房款，但开发商一直没有在合同上盖章，也没有办理过户手续。王某某起诉到法院，要求开发商和信托公司配合办理过户，并让信托公司注销房屋上的抵押登记。

开发商表示，只要抵押登记注销，就愿意配合过户。信托公司则称，王某某和开发商之间根本没有正式的买卖合同，而且王某某没有把购房款存入指定的监管账户，属于恶意串通，无权要求注销抵押。

关键事实是：信托公司曾向房屋管理局出具过一份《同意函》，明确表示同意开发商在抵押状态下销售这套房屋。

法院怎么判

法院认为，王某某与开发商之间的房屋买卖合同已经成立并生效。虽然开发商没有盖章，但王某某已经签字并付清了房款，开发商也认可合同内容，双方意思表示真实，合同合法有效。

关于信托公司是否应当注销抵押登记，法院指出：信托公司既然同意开发商在抵押状态下销售房屋，就意味着它放弃了抵押权对房屋本身的追及效力。一旦房屋被卖掉，抵押权只能针对卖房所得的价款，而不能继续附着在房屋上。理由有三：

一是“销售”必然导致房屋所有权转移，信托公司对此明知且同意，其目的正是通过卖房获得价款来清偿债务。

二是王某某作为普通购房人，在抵押权人明确同意销售的情况下签订合同并付清全款，取得房屋所有权是合理的期待。

三是王某某作为普通消费者，与专业信托机构在认知和风险防范能力上差距很大。在善意且支付了全部对价的情况下，王某某的合同权益应当优先保护。

最终，法院判决：信托公司在15天内注销抵押登记，开发商在抵押注销后15天内协助王某某办理过户，并将房屋交付给王某某。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案子涉及一个核心问题：在《民法典》实施前后，抵押权人同意出售抵押房屋后，抵押权到底还能不能追着房子跑？

本案发生在《民法典》实施之前，适用的是《物权法》的规定。当时，抵押人出售抵押物必须经过抵押权人同意。如果抵押权人同意了，就意味着它放弃了抵押权对房屋本身的追及力，抵押权只能转移到卖房所得的价款上。换句话说，一旦房子卖掉，抵押权人就只能找开发商要卖房款，不能再找买房人王某某要房子。

而《民法典》实施后，规则发生了变化。现在，抵押人出售抵押物一般不需要抵押权人同意，抵押权会继续附着在房子上，即使房子卖给了别人，抵押权人仍然可以就这套房子行使抵押权。这意味着，买房人买到的房子可能还背着抵押，存在被拍卖的风险。

对于普通购房人来说，这个变化提醒我们：买房前一定要查清楚房子有没有抵押。如果发现房子有抵押，要确认抵押权人是否同意销售，以及购房款是否用于清偿债务。否则，即使付了全款，也可能面临无法过户甚至房子被拍卖的风险。

王德林律师提示：

购买二手房或新房时，务必通过不动产登记中心查询房屋的抵押状态。如果房屋存在抵押，建议在合同中明确约定：出卖人必须在过户前解除抵押，或者将购房款直接用于清偿债务。对于文山地区的当事人，如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因抵押问题导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市