买房签了违约金条款，事后反悔说“太高了”能少赔吗

买房签了违约金条款，事后反悔说“太高了”能少赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年2月，喻某某与葛某签订房屋买卖合同，约定房价157万元，违约金为总房价的20%。2021年7月，喻某某以葛某违约为由起诉。诉讼中，双方达成谅解协议，重新确定交易金额为180万元，并约定如果葛某再次逾期付款，就按原合同约定的违约金“一分不少”承担违约责任。喻某某撤回了第一次起诉和财产保全。但葛某再次没有按时付款，喻某某只好再次起诉，要求按总房价20%支付违约金。

法院怎么判

一审法院认为，葛某构成根本违约，但喻某某没有提供充分证据证明实际损失，因此酌情将违约金调低为5万元。喻某某不服，提起上诉。

二审法院（江苏省无锡市中级人民法院）认为，双方在第一次诉讼中达成的谅解协议，是真实意思表示，葛某已经知道违约金是总房价20%并再次确认。这个违约金既包含损失赔偿，也带有惩罚性质，数额没有超出葛某应当预见的范围。葛某再次违约后，无权再要求调低违约金，法院也不应主动调低。最终二审判决葛某支付违约金29.4万元（总房价180万元的20%减去已支付的定金等）。

律师解读

这个案例的核心问题是：双方在诉讼中约定“违约金金额不予调整”的条款是否有效？

法院认为，这种约定是否有效，不能一概而论，需要看三个条件：

一是双方真实意思表示。如果一方是被迫接受，比如因为经济地位、社会地位弱势，那么这个条款可能无效。但本案中，谅解协议是在法院组织下达成的，双方都是自愿的。

二是违约方是恶意违约。葛某在承诺高额违约金后又再次违约，主观恶意明显。如果违约方是故意不履行合同，比如有履约能力却故意不履约，那么惩罚性违约金就不应调低。

三是放弃调整有相应利益补偿。本案中，双方重新确定了更高的房价（从157万提高到180万），喻某某在价格上获得了补偿，因此放弃违约金调整权是公平的。

简单说：如果你在诉讼中自愿签了“违约金不调整”的条款，并且对方给了你相应好处（比如提高房价、延长付款期限等），那么事后违约方就不能再以“违约金太高”为由要求法院调低。

王德林律师提示：

一是签订房屋买卖合同时，违约金条款要写清楚，尤其是惩罚性违约金（比如总房价20%）要明确约定。二是如果对方违约，不要轻易放弃追究违约金的权利，除非对方给了你实实在在的补偿（比如提高房价、增加定金等）。三是如果双方在诉讼中达成和解协议，一定要确认协议内容是否包含“违约金不予调整”的条款，避免后续纠纷。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订合同或和解协议前咨询专业律师，避免因约定不明导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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