开发商隐瞒楼盘附近有墓地，购房者能索赔吗

开发商隐瞒楼盘附近有墓地，购房者能索赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年8月，李某与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买了一套期房。合同约定，开发商应在2019年12月31日前取得竣工验收备案登记证，并将符合约定的房屋交付给李某。李某按约定支付了全部购房款，房屋也于2018年10月办理了预告登记。

2019年12月，楼盘如期取得竣工验收备案登记证。2020年4月，开发商通知李某收房。然而，李某在验房时发现，楼盘附近竟然有一个墓园。这个墓园面积约5亩，设有墓碑区、壁葬区、骨灰屋等，距离楼盘直线距离仅约50米。从李某所购房屋的阳台和窗户，可以清楚看到墓园的外景。李某当即拒绝收房，并将开发商告上法庭。

值得注意的是，开发商的售楼样板房设在二楼，从样板房内看不到墓园。开发商向购房者提供的周边情况告知书中，标注了车站、厂房、学校等设施，却唯独没有提及墓园的存在。

法院怎么判

一审法院（广东省中山市第一人民法院）认为，开发商存在故意隐瞒楼盘附近有墓园的事实。墓园属于对房屋价值和购房者购买意愿有重大影响的因素，开发商有义务如实告知。开发商在告知书中标注了其他周边设施，却唯独不提及墓园，还在样板房位置设置上刻意规避，明显违反了诚实信用原则。

法院同时指出，李某作为购房者，在签订合同前也应尽到考察责任，对房屋周边情况进行了解和观察，其本身也存在一定过错。由于双方在合同中没有约定此类违约的赔偿标准，李某也无法证明具体损失，法院综合双方责任大小，酌情判决开发商按总房价的3%支付违约金，共计51708.54元。

开发商不服，提起上诉。二审法院（广东省中山市中级人民法院）维持原判。二审法院进一步明确，虽然李某主张的是违约赔偿金，但实质上是因信赖利益受损而要求开发商承担缔约过失责任。开发商在销售过程中故意隐瞒墓园这一足以影响购房决策的重要因素，违反了诚实信用原则，应当赔偿。

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有几点值得注意：

一是开发商有义务如实告知周边重大不利因素。墓园、垃圾场、高压线、化工厂等对居住环境和房屋价值有重大影响的因素，开发商不能隐瞒。即使合同中没有明确约定，开发商也负有基于诚实信用原则的告知义务。

二是购房者不能完全依赖开发商的告知。法院在判决中也指出，购房者自身有考察责任。在签订合同前，应当亲自到楼盘周边实地查看，了解环境。如果购房者自己疏忽大意，也可能被认定存在过错，从而影响赔偿金额。

三是合同未约定违约金时，法院会酌情判决。本案中，双方合同没有约定开发商隐瞒周边情况的违约金标准，法院最终按总房价的3%判决赔偿。这个比例并非固定标准，法院会根据开发商过错程度、购房者损失情况等因素综合确定。

四是“墓景房”不等于可以退房。李某曾先以侵犯民族风俗习惯为由要求退房，但被法院驳回。因为合同中没有明确约定开发商必须披露墓园，以此为由解除合同依据不足。最终李某只能主张赔偿，而非退房。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，在签订合同前，务必亲自到楼盘周边实地考察，尤其注意查看是否有墓园、垃圾站、高压线、工厂等不利因素。不要轻信样板房和宣传资料，样板房可能刻意规避了不利景观。如果发现开发商隐瞒重大信息，可以依据诚实信用原则要求赔偿，但退房难度较大。建议在购房合同中明确约定，开发商必须如实披露周边重大不利因素，并约定相应的违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集开发商隐瞒事实的证据（如告知书、宣传资料、现场照片等），通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市