买的房子被法院查封，买家可以拒绝付款吗

买的房子被法院查封，买家可以拒绝付款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年6月，沈某某与骆某某、黄某某签订了一份房屋买卖合同，约定以240万元购买一套房屋。沈某某当天支付了50万元（含30万元定金），并约定剩余190万元在2021年9月23日前付清。然而，2021年7月8日，这套房屋因原房主骆某某、黄某某与他人之间的债务纠纷，被厦门市中级人民法院查封了。沈某某得知后，担心房子无法顺利过户，便停止了支付剩余购房款。骆某某、黄某某则向法院提出异议，法院于2021年9月2日裁定中止执行，并于10月22日解除了查封。双方因此产生纠纷：沈某某认为对方违约，要求解除合同并返还购房款；骆某某、黄某某则认为沈某某未按时付款构成违约，要求继续履行合同并支付违约金。

法院怎么判

法院经审理认为：一是沈某某在房屋被查封期间中止支付剩余购房款，不构成违约，因为查封确实影响了他能否实现买房目的。二是骆某某、黄某某虽然未在2021年9月23日前解除查封，但查封并非他们自身原因造成，且他们在得知后及时提出异议，法院在10月22日就解除了查封，此时距离沈某某应付款时间还有一个月，这个延迟不算太长，不构成根本违约。三是双方都不愿意继续履行合同，因此合同解除。四是双方对合同无法继续履行都有过错，不能完全怪一方，所以各自承担相应责任。最终判决：骆某某、黄某某返还沈某某50万元购房款，并赔偿资金占用利息（按年利率3.7%计算），同时承担一半的中介费25000元；双方的其他请求（如定金罚则、违约金等）均被驳回。骆某某、黄某某上诉后又撤回，一审判决生效。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：买房时，如果房子因为原房主与他人的纠纷被法院查封，买家该怎么办？法律上，因第三人原因导致房屋被查封，原房主是否构成违约，要看具体情况。本案中，法院认为：一是原房主对查封没有过错（不是他们主动造成的）；二是他们采取了积极措施（提出异议并成功解除查封）；三是查封导致的延迟没有让买家无法实现买房目的（查封很快解除）。因此，原房主不构成根本违约，买家不能以此为由拒绝付款或要求高额赔偿。但买家在查封期间暂停付款，属于合理行使不安抗辩权，也不构成违约。最终，双方都有过错，各退一步，合同解除，原房主返还房款并赔偿部分损失。

王德林律师提示：

买房时如果发现房屋被查封，买家可以暂停付款，但要及时书面通知对方，并保留证据。同时，要尽快了解查封原因和解除时间，如果查封很快解除且不影响过户，买家不能随意解除合同，否则可能承担违约责任。如果查封长期无法解除，导致无法过户，买家可以主张解除合同并要求赔偿。建议在签订买卖合同时，明确约定房屋被查封等风险的处理方式，比如约定原房主有义务及时解除查封，否则承担违约金。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体案情判断是否构成违约，避免盲目行动导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市