买房为了孩子上学，卖家学籍没迁出，能要多少违约金

买房为了孩子上学，卖家学籍没迁出，能要多少违约金

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年3月，卫某和林某夫妇为了女儿能上某实验小学，通过中介购买了尤某的一套房屋，总价235万元。双方在合同中特别约定：“甲方承诺不影响乙方子女以该房屋名义就读某实验学校”。签订合同前，卫某夫妇得知尤某的女儿正在该小学读四年级，尤某承诺会转学并迁出户口和学籍。

合同签订后，卫某夫妇支付了234万元房款，仅剩1万元户口押金未付。2021年5月，他们拿到了房产证。但到了6月小学报名时，学校告知该房屋的学籍已被占用，女儿无法入学。原来尤某虽然迁出了户口，但女儿的学籍并未迁出。最终卫某夫妇只能让孩子去另一所小学读书。双方因此闹上法庭，卫某夫妇要求尤某支付违约金47万元（房屋总价的20%），尤某则反诉要求卫某夫妇支付尾款1万元。

法院怎么判

江苏省无锡市惠山区人民法院一审认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效。卫某夫妇买房的核心目的就是让孩子上实验小学，合同中明确约定了尤某要保证不影响孩子入学。尤某未能迁出学籍，导致孩子无法入学，构成根本违约。法院判决尤某支付违约金47万元，同时卫某夫妇需支付1万元尾款。尤某不服上诉，无锡市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

案号：（2022）苏02民终3258号

律师解读

这个案例对普通购房者有三个重要启示：

一是买房目的写在合同里很重要。卫某夫妇在合同中明确写了“甲方承诺不影响乙方子女以该房屋名义就读某实验学校”，这等于把“孩子能上学”变成了合同义务。如果只是口头约定，卖家违约后买家很难证明这是买房的核心目的，法院支持违约金的力度也会打折扣。

二是违约金不是想调低就能调低。尤某主张47万元违约金太高，要求法院调低。但法院认为，尤某作为违约方，需要自己举证证明违约金超过了实际损失。尤某拿不出证据，法院就支持了按合同约定的20%计算违约金。这说明，违约方想少赔钱，必须自己拿出证据，不能光喊“太高了”。

三是户口押金不能乱扣，但可以合法拒付。卫某夫妇扣了1万元尾款，理由是学籍没迁出。法院认为，因为尤某违约在先，导致付款条件未成就，卫某夫妇有权暂不支付。但最终法院还是判了要付，因为合同约定这笔钱是户口押金，而户口已经迁出。所以，扣款要有合同依据，不能自己想扣就扣。

王德林律师提示：

购买学区房时，一定要把“保证孩子能入学”写进合同，并明确约定违约责任。签约前，最好去学校或教育局核实房屋的学籍占用情况，不要只听卖家口头承诺。如果卖家违约导致孩子无法入学，可以主张按合同约定的违约金赔偿，法院一般会支持。但要注意，违约金不能超过实际损失的30%，如果合同约定的比例过高，法院也可能酌情调低。建议在合同中约定一个合理的违约金比例，比如房屋总价的10%到20%。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，提前固定证据，避免因举证不足影响维权效果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市