银行放款晚了，买房人要赔违约金吗

银行放款晚了，买房人要赔违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年8月，郑某与谢某签订房屋买卖合同，约定郑某将一套房屋以310万元的价格卖给谢某。其中186万元通过银行按揭贷款支付。合同约定，交易手续需在2020年12月31日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，时间相应顺延。

之后，双方办理了网签，谢某提交了贷款申请。2021年3月，银行审批通过贷款，4月办理了抵押登记。但直到2021年10月27日，银行才将186万元贷款打入郑某账户。郑某认为，谢某应在2021年4月2日（抵押登记办妥之日）付清房款，因此要求谢某支付从4月3日到10月27日期间的违约金、保全费和律师费。谢某则称，放款延迟是银行原因，自己不存在恶意拖欠。

法院怎么判

法院经审理认为，谢某不构成违约，驳回了郑某的全部诉讼请求。郑某不服上诉，二审法院维持原判。

法院的理由主要有两点：

一是从合同约定看，双方对186万元按揭款的支付方式约定为“由贷款银行直接划入卖方银行账号”，并没有约定谢某必须在抵押登记办妥当天支付。郑某的理解不符合合同字面含义。

二是从交易习惯看，买方无法控制银行的放款时间，银行放款通常晚于抵押登记。本案中放款延迟是因国家政策调整导致，不可归责于买方。要求买方为银行放款延迟承担责任，有违公平。

律师解读

这个案例对二手房买卖双方都有重要启示。在按揭贷款买房中，银行审批和放款的时间具有不确定性，容易受国家信贷政策影响。买方只要按照合同约定及时提交了贷款申请材料，就尽到了自己的义务。银行放款延迟，买方不承担违约责任。

对于卖方来说，如果希望尽快拿到房款，可以在合同中明确约定买方办理贷款和银行放款的具体时间节点，并约定如果因买方原因导致贷款失败或放款延迟，买方需承担相应责任。但要注意，不能将银行自身原因或政策原因导致的延迟归责于买方。

王德林律师提示：

在签订二手房买卖合同时，建议买卖双方对按揭贷款的办理时间、放款时间、延迟责任等作出明确约定。特别是卖方，如果对收款时间有严格要求，可以考虑在合同中加入“如因银行或政策原因导致放款延迟，买方应配合更换贷款银行或改为现金支付”等条款，以降低风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地法院的裁判口径制定合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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