一房多卖，谁先签合同谁就能拿到房子吗

一房多卖，谁先签合同谁就能拿到房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年8月，黄某甲与黄某乙签订房屋买卖合同，购买一套价值235万元的房屋，并支付了10万元定金。双方约定2020年10月15日办理过户手续。后因黄某乙自身原因未能按时办妥房屋登记，双方协商将过户时间推迟到2020年12月30日。

然而，黄某乙在2021年1月办妥房屋登记后，并没有联系黄某甲办理过户，反而在2021年2月以250万元的价格将同一套房屋卖给了王某某，并收取了50万元定金，还签了房屋交接书。王某某拿到房屋后，很快又联系中介寻找买家，最终在2021年3月以335万元的价格卖给了吴某乙。吴某乙支付了全部房款，并与黄某乙一起到不动产登记中心申请办理过户手续。

黄某甲得知房屋被转卖后，向法院起诉，要求黄某乙继续履行与自己签订的合同，并支付违约金。

法院怎么判

法院审理后认为，黄某甲与黄某乙签订的房屋买卖合同合法有效，黄某甲已经按约定支付定金并备齐了购房款，但黄某乙在未解除合同的情况下又将房屋卖给他人，明显违背了诚实信用原则，构成严重违约。法院判决黄某乙必须继续履行与黄某甲签订的合同，协助黄某甲办理房屋过户手续，并支付违约金、律师费、保全费等共计约10.8万元。

对于吴某乙，法院指出，虽然吴某乙支付了房款，但房屋尚未办理权属变更登记，不符合不动产善意取得的条件。吴某乙如果认为自己有损失，可以另行向相关方主张权利。

二审法院维持了一审判决。

律师解读

这个案例涉及两个关键问题：

一是“一房多卖”时，谁的权利优先。当卖方将同一套房屋卖给多个买家，且各买家都要求履行合同时，法院会优先保护诚信守约的买家。本案中，黄某甲是第一个签订合同并支付定金的买家，且一直积极要求履行合同，而黄某乙为了获取更高利润恶意违约，法院自然支持黄某甲的诉求。

二是后买受人是否构成善意取得。善意取得是指买家在不知情的情况下，以合理价格购买房屋并完成过户登记，法律保护其所有权。但本案中，吴某乙虽然支付了房款，但房屋并未过户到其名下，因此不构成善意取得，无法对抗先签约的买家。

王德林律师提示：

购买二手房时，务必注意以下几点：一是签约后尽快办理网签备案或预告登记，这样可以有效防止卖方一房多卖；二是不要轻信口头承诺，所有重要事项都要写入书面合同；三是如果发现卖方有违约迹象，要及时通过法律途径维权，不要拖延。本案中黄某甲之所以能胜诉，正是因为他第一时间起诉并申请了财产保全，防止房屋被过户给他人。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签约后立即到不动产登记中心查询房屋状态，并尽快办理预告登记。如果发现卖方有转卖行为，应第一时间向法院申请财产保全，查封房屋，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市