买房后开发商一直不办房产证，我能退房吗

买房后开发商一直不办房产证，我能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年12月，李某与某置业公司签订商品房买卖合同，购买了一套房屋。李某付清了全部房款，开发商也把房子交给了李某使用。但问题来了：开发商一直没有帮李某办理房产证（不动产权属转移登记）。

李某多次维权：2016年起诉要求开发商协助办证，法院支持了，但强制执行时发现开发商连房屋的初始登记都没办，根本办不了证。双方达成执行和解，开发商承诺去办初始登记，案子暂时终结。2018年，李某再次起诉要求开发商赔偿逾期办证的违约金，法院部分支持。但直到李某第三次起诉时，开发商仍然没有办证。

法院怎么判

天津市滨海新区人民法院一审认为：开发商在合同中限制买受人解除权的条款无效。开发商的主给付义务不只是交房，还包括把房产证办到买受人名下。本案中，开发商一直没办初始登记，导致李某无法取得房产证，合同目的无法实现，李某有权解除合同。

法院判决：解除双方的买卖合同，开发商退还李某购房款427万余元，并赔偿已付购房款的利息损失。开发商不服上诉，天津市第三中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子对普通买房人有三个重要启示：

一是开发商不办房产证，算不算违约？算。法院明确说，开发商的主给付义务包括“交房”和“办证”两项。只交房不办证，等于没完成义务。本案中开发商连初始登记都没办，属于持续违约。

二是合同里写“不能退房”的条款有效吗？无效。有些开发商会利用优势地位，在合同里约定“无论什么情况买受人都不能解除合同”。法院认为，法定解除权是法律给守约方的救济权利，不能通过约定排除。只要合同目的无法实现，买受人就有权解除。

三是多次起诉后，解除权会不会过期？不会。解除权有1年的除斥期间，从知道或应当知道权利受损时起算。本案中，李某虽然之前起诉过，但那时他以为还能办证，直到强制执行后才发现开发商根本办不了，才知道权利真正受损。所以解除权的起算时间，是从他第三次起诉时开始算，没有过期。

王德林律师提示：

买房后开发商长期不办房产证，不要干等。一是要主动催告并保留证据（如书面函件、聊天记录）。二是如果开发商明确表示办不了或拖延超过合理期限，可以起诉要求解除合同、退房退款并索赔损失。三是注意解除权有1年期限，从你明确知道办不了证时起算，不要拖太久。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因错过解除权期限而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市