买房遇到卖家房子有纠纷，无法过户，能要求赔偿房价上涨的差价吗

买房遇到卖家房子有纠纷，无法过户，能要求赔偿房价上涨的差价吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年1月，王某某通过中介与满某签订房屋买卖合同，以995万元购买一套房屋。合同约定，满某要保证房屋没有被查封等限制交易的情况，否则王某某有权解除合同并要求赔偿。王某某按约定支付了定金10万元，并在过户前一天通过银行监管支付了659万元购房款。

然而，2019年2月19日办理过户时，王某某发现这套房子因为满某涉及一起继承纠纷案件，已经被法院查封，无法过户。原来，这套房子原本登记在满某母亲名下，母亲去世后，满某曾放弃继承，但后来又办理了公证将房子过户到自己名下。母亲的另一个继承人范某2为此起诉满某，要求继承房屋。满某卖房时，完全没有向王某某透露这个情况。

王某某得知后，通过律师了解到案件情况，认为满某有可能胜诉，决定等待诉讼结果。2019年12月，王某某取回了监管账户里的659万元购房款。2020年11月，法院终审判决房屋归范某2所有，满某无法履行合同。此时，这套房子的市场价值已经涨到了1247.92万元，比合同价高出252.92万元。王某某于是起诉满某，要求解除合同、赔偿差价损失等。

法院怎么判

一审法院认为，满某作为出卖人，没有告知房屋存在权属争议，导致合同无法履行，构成根本违约。王某某因此无法获得房屋，房屋差价252.92万元属于合同履行后可以获得的利益，满某应当全额赔偿。一审判决满某赔偿王某某房屋差价损失252.92万元、律师费2万元、保函费1.2万元，并退还定金10万元和借款1.2万元。

满某不服，提起上诉。二审法院认为，虽然满某违约是主要原因，但王某某在2019年2月就知道房屋被查封，本可以及时解除合同、拿回房款，避免损失扩大。但他选择等待诉讼结果，直到2020年11月才起诉，这段时间房价上涨的损失，王某某自己也有过错。同时，王某某只支付了10万元定金，659万元房款已经取回，满某实际只持有10万元。综合双方过错和合同履行情况，二审法院将满某应赔偿的差价损失从252.92万元调整为120万元，其他赔偿项目维持不变。

律师解读

这个案例对普通买房人有三个重要提醒：

一是卖家违约导致无法过户，买家可以要求赔偿房价上涨的差价损失。根据民法典规定，违约方不仅要赔偿直接损失，还要赔偿合同履行后可以获得的利益。房屋买卖中，房价上涨的差价就是这种可得利益。卖家在卖房时应当预见到，如果自己违约，买家会损失房价上涨的收益，所以这笔钱卖家要赔。

二是买家发现卖家违约后，不能干等着，要及时采取措施防止损失扩大。法律要求非违约方有“减损义务”。如果买家明知合同可能无法履行，却不及时解除合同、拿回房款或另买房子，导致损失扩大，扩大的部分法院可能不支持。本案中，王某某因为等待诉讼结果，错过了及时止损的时机，最终自己承担了部分差价损失。

三是赔偿金额不是简单按最终房价减去合同价计算，法院会综合考虑双方的过错、合同履行情况等因素。比如买家付了多少房款、是否及时止损、卖家违约的严重程度等，都会影响最终赔偿数额。本案中，王某某只付了10万元定金，大部分房款已经取回，法院认为他投入成本少，不能直接获得全部差价，所以酌情减少了赔偿。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前一定要查清房屋的产权状况，包括是否有查封、抵押、继承纠纷等。如果发现卖家违约，比如房子被查封无法过户，要尽快采取行动：一是及时书面通知卖家解除合同；二是要求返还已付房款；三是保留好证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等；四是尽快起诉或另购房屋，避免损失扩大。如果拖延时间，房价继续上涨，这部分损失可能就要自己承担了。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估合同履行风险和赔偿方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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