买了二手房已过户，发现是危房能退吗

买了二手房已过户，发现是危房能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年5月，张某甲作为卖方，与张某乙签订了一份二手房买卖合同，约定以117万元的价格出售一套71.41平方米的房屋。张某乙支付了2万元定金。随后，经中介公司协调，买方变更为喻某某。2021年8月，房屋过户到喻某某名下，喻某某支付了53万元首付款，并缴纳了相关税费。

然而，喻某某在2021年10月查看房屋时，发现楼栋外墙上钉着一块“C级危险房屋”的警示牌。原来，该房屋早在2018年就被鉴定为C级危房，存在墙体倾斜等安全隐患。喻某某认为卖方隐瞒了危房事实，要求解除合同、退还房款。卖方张某甲则认为自己并不知情，不同意退房，双方闹上法庭。

法院怎么判

湖北省武汉市江岸区人民法院审理后认为：

一是涉案房屋已被鉴定为C级危房，存在重大安全隐患，继续使用会威胁人身安全和健康。买方购买房屋的目的是安全居住或出租，但危房无法实现这一目的，属于事实上不能履行的合同，因此法院支持解除房屋买卖合同。

二是关于责任划分。法院查明，危房鉴定是因邻近工地施工所做，全楼业主并未直接收到危房通知。卖方张某甲2006年购房后长期出租或空置，难以证明其明知危房而故意隐瞒。但房屋外墙的警示牌是公开可见的，买卖双方在交易过程中都有义务发现。双方均称签约时没看到警示牌，对合同无法履行均有过错，应各自承担相应责任。

最终判决：解除买卖合同，卖方张某甲返还喻某某购房款55万元，并配合将房屋过户回自己名下，相关费用由卖方承担。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者有三点重要启示：

一是即使房屋已经完成过户，如果发现房屋是危房，买方仍然有权要求解除合同。因为危房直接威胁生命财产安全，法律优先保护人身安全，而不是交易效率。

二是买方不能完全依赖卖方的告知义务。房屋外墙的警示牌、公开的鉴定报告等信息，买方在交易前应当主动核实。如果买方自己疏忽，也可能承担部分责任。

三是卖方如果确实不知情，不构成欺诈，但依然要承担合同解除后的退款和过户义务。卖方不能以“不知道”为由拒绝退房。

王德林律师提示：

购买二手房前，务必做三件事：一是到当地住房保障和房屋管理局查询房屋档案，看是否有安全鉴定记录；二是实地查看房屋内外，特别是外墙是否有警示牌、裂缝等异常；三是要求卖方在合同中明确承诺房屋不存在重大安全隐患，并约定违约责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免陷入“买了危房退不了”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市