以炒房为目的签了买房合同，合同解除后定金能退吗

以炒房为目的签了买房合同，合同解除后定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年4月，张某某与黄某某签订了一份《不动产买卖合同》，约定张某某以515万元购买黄某某名下的一套房屋。合同特别约定，张某某可以指定第三方作为新产权人，黄某某配合办理过户手续。双方还签了一份《同意转售协议》，写明黄某某同意张某某将房产转售给第三人。

合同签订后，张某某支付了100万元定金，还代黄某某偿还了三个月的房屋按揭款24900元。黄某某也将房屋交付给张某某使用。但到了2021年8月，张某某停止代还按揭款，也没有支付剩余购房款。黄某某多次催告无果后，向张某某发出解除合同通知。张某某则称，自己属于厦门市限购对象，无法继续履行合同，要求协商解约。双方最终对簿公堂。

法院怎么判

法院查明，张某某在签订合同时已在厦门拥有一套住宅，属于限购对象。法院认为，张某某明知自己限购，仍与黄某某签订合同，意图通过转售第三方赚取差价，其行为违背了“房住不炒”的政策，应对合同解除承担主要责任。黄某某虽然不知道张某某是限购对象，但同意张某某转售房产，放任炒房行为，也有一定过错，应承担次要责任。

最终，法院判决：一是双方合同于2021年11月1日解除；二是黄某某返还张某某购房定金50万元（而非全部100万元）；三是黄某某返还张某某代偿的按揭款24900元；四是驳回张某某的其他诉讼请求和黄某某的反诉请求。二审法院维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：以炒房为目的签订的合同，在双方都同意解除的情况下，定金和已付款项该怎么处理？

法院的处理方式体现了过错责任原则。简单说，就是谁错得多，谁就多承担责任。张某某作为炒房者，明知自己限购还签合同，是主要过错方，所以100万元定金只拿回一半。黄某某虽然也是受害者，但同意转售条款，对炒房行为起到了配合作用，也要承担部分责任。

对普通人来说，这个案例有几点启示：

一是不要参与炒房。炒房合同一旦出问题，法院不会保护炒房者的利益，定金可能被没收，装修款也可能拿不回来。

二是卖房时要谨慎。如果买方要求“指定第三方过户”或签“转售协议”，这很可能是炒房行为。卖方一旦同意，就可能被认定为有过错，将来合同出问题也要承担部分责任。

三是限购政策是硬杠杠。买房前一定要确认自己是否符合当地的购房资格，不要心存侥幸。如果明知限购还签合同，法院会认定你“明知不可为而为之”，后果自负。

王德林律师提示：

房屋买卖涉及重大利益，无论是买房还是卖房，都要诚实守信，遵守政策法规。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因小失大。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以到云南八谦（文山）律师事务所当面咨询，我们提供专业的法律意见和诉讼代理服务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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