买了车位迟迟办不下房产证，开发商该不该赔钱

买了车位迟迟办不下房产证，开发商该不该赔钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年1月1日，江某某与某房地产开发公司签订了一份《车位出让协议书》，花129966元买了一个车位。协议约定，开发商要在2018年3月15日前把车位交付给江某某使用，如果逾期交付，每天按车位总价的万分之二支付违约金。但协议里没有写明什么时候给车位办房产证。

2018年3月12日，江某某签了接收确认书，拿到了车位，也按月交了车位服务费。但开发商直到2020年1月14日才完成车位所有权的首次登记（也就是把车位登记到自己名下）。之后，开发商在2020年12月13日和20日两次发短信通知江某某去签一份新的“车位现售合同”，说是为了办证需要。但江某某发现这份新合同里免除了开发商逾期办证的违约责任，而且办证时间太长，就拒绝签字。双方僵持不下，江某某起诉到法院，要求开发商支付逾期办证的违约金。

法院怎么判

一审法院（茂名市茂南区人民法院）认为：

一是开发商有义务协助办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，帮买房人办产权证是开发商的基本义务。虽然《车位出让协议书》没写办证时间，但法律有规定：如果是现售车位，开发商应该在合同订立之日起90天内协助办证。

二是开发商违约了。开发商2018年1月1日就收了钱、交了车位，但直到2020年1月14日才完成首次登记，这明显是开发商自己的问题。而且，开发商2020年12月才通知江某某签合同办证，已经远远超过了90天的法定期限。

三是违约金怎么算。协议里没约定逾期办证的违约金标准，法院根据公平原则，结合实际情况，按年利率2%计算。从2018年4月2日（交车位后第90天）算到江某某起诉的2021年10月1日，违约金是9108.3元。之后每天继续按车位款129966元、年利率2%计算，直到开发商帮江某某办好房产证为止。

二审法院（茂名市中级人民法院）维持原判，并补充说明：

一是《车位出让协议书》就是正式的买卖合同，不是“认购协议”或“预约合同”。因为协议里写明了买卖双方的权利义务，双方也都实际履行了（开发商交了车位，江某某付了钱），所以不能拿“只是认购协议”当借口不办证。

二是开发商要求签的新合同，里面免除了自己的违约责任，这违背了诚实信用原则。虽然开发商催着江某某签字，但提供的合同不公平，江某某有权拒绝。法院认定开发商没有积极履行协助办证的义务，必须承担违约责任。

律师解读

这个案例对普通买房人、买车位的人有几点重要提醒：

一是合同没写办证时间不等于开发商可以无限期拖延。法律有明确规定，现售商品房（包括车位）的办证期限是合同订立之日起90天。如果开发商没做到，就算合同没写，也要承担违约责任。

二是开发商事后要求签的“格式合同”不能随意免除自己的责任。如果新合同里加了不公平条款（比如免除逾期办证违约金），买房人有权拒绝签字，法院不会因此认定是买房人不配合办证。

三是违约金可以主张。即使合同里没约定逾期办证违约金的标准，法院也会根据实际情况（比如同期贷款利率、开发商过错程度等）酌情判决，一般不会让买房人吃亏。

王德林律师提示：

购买车位或商品房时，一定要在合同中明确约定办证的具体时间和逾期办证的违约金标准。如果开发商事后要求签一份“新合同”才能办证，务必仔细审查新合同是否增加了不公平条款，比如免除开发商自己的违约责任、延长办证时间等。一旦发现不合理内容，可以拒绝签字，并保留好开发商通知签合同的通知记录（短信、微信等），作为日后维权的证据。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市