母亲代我谈买房，她的表态算数吗

母亲代我谈买房，她的表态算数吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

安某某与徐某某签订了一份房屋买卖合同，总价1530万元。合同约定安某某分三期付款：2020年8月1日前付200万元，9月30日前付555万元，12月31日前付765万元。同时约定，如果安某某在12月31日前没付清全款，徐某某同意宽限到2021年5月1日，且不收违约金；但如果安某某放弃购买，则要支付200万元违约金。安某某支付了10万元定金和第一期200万元房款。

安某某的母亲程某某全程参与了买房过程，包括看房、签合同、付款沟通等。2020年10月28日，程某某在微信中对徐某某说“房子不敢往下进展了”，徐某某回复“我问问中介有没有合适客户”。12月15日，程某某又说“不敢再抱幻想，希望房子能卖个好价钱”，徐某某回复“知道了”。2021年7月23日，程某某表示想继续履约，徐某某提出降价到1450万元，程某某回复“不行”。安某某本人直到2020年12月31日才与徐某某成为微信好友，2021年4月30日安某某发消息说“事情怪我和我母亲，能不能再延点时间”。

2021年8月13日，徐某某将房屋以1448万元卖给了别人。安某某起诉要求解除合同、返还已付的210万元房款，认为母亲无权代表自己，自己从未同意解除合同。徐某某则主张安某某母亲是代理人，她已表示解除合同，安某某违约，210万元应作为违约金不予退还。

法院怎么判

法院认为，安某某母亲程某某全程参与交易磋商、合同签订和履行，而安某某本人直到第三期付款日才与徐某某加微信，且安某某后来向徐某某表达的意思与母亲之前说的基本一致。徐某某作为善意买方，有充分理由相信程某某能代表安某某，这构成法律上的“表见代理”，程某某的意思表示对安某某有效。

关于合同是否解除：2020年10月28日程某某说“不敢往下进展”，徐某某回复“找其他客户”，双方实际上已就解除合同达成一致。虽然后来双方又就降价重新协商，但最终没谈成，这不影响原合同已经解除的事实。安某某未按时付款构成违约，徐某某将房屋另售他人不违约。

法院判决：解除合同，徐某某返还安某某110万元（扣除违约金后），驳回安某某其他诉讼请求。安某某上诉，二审维持原判。

律师解读

这个案例对普通人买房有两点重要提醒：

一是父母代你谈买房，可能构成表见代理。法律上，表见代理是指虽然没有正式授权，但对方有理由相信你有代理权。本案中，母亲全程参与，安某某本人长期不露面，法院认定徐某某有理由相信母亲能代表安某某。这意味着，如果你让家人帮你谈买房，家人说的“不买了”“再等等”等话，在法律上可能算作你的意思表示，直接导致合同解除或违约。

二是微信聊天记录可能成为解除合同的证据。本案中，程某某在微信中说“不敢往下进展”，徐某某回复“找其他客户”，法院认定这属于双方合意解除合同。即使没有正式书面通知，微信聊天中的表态也可能被法院认定为解除合同的意思表示。所以，买房过程中，你在微信上说的每一句话都要谨慎，不要随意表达“不买了”“算了”等意思。

三是合同解除后，重新协商不等于恢复原合同。本案中，双方在2021年7月又就降价协商，但法院认为这是“重新要约”，不是恢复原合同。如果原合同已经解除，后续协商不成，原合同不会自动复活。所以，如果双方想继续履行，最好重新签订书面协议，明确恢复原合同或签订新合同。

王德林律师提示：

买房是大事，涉及金额巨大，建议做到以下三点：一是明确授权范围，如果让家人代你谈，最好出具书面授权委托书，明确授权事项和期限，避免家人表态超出你的预期。二是亲自参与关键环节，付款、过户、解除合同等重大决定，尽量由本人亲自沟通，不要完全依赖他人。三是保留沟通记录，所有微信、短信、电话录音等都要妥善保存，一旦发生纠纷，这些是重要证据。如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因沟通不当造成重大损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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