明知房屋有抵押还购买，能要求卖家过户吗

明知房屋有抵押还购买，能要求卖家过户吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年7月，蒋某某、周某某看到匡某某、尹某张贴的售房广告，联系后签订了《房地产买卖合同》，约定以978888元购买一套453.6平方米的房屋。合同签订当日，二人支付了40万元首付款，之后又陆续支付了40万元，共计80万元，剩余178888元约定在卖家交付房产证并协助办理过户后支付。

合同备注写明，该房屋已在农村信用合作社作抵押贷款担保。如果2015年4月1日前卖家无法交付房产证，需按成交价5%赔偿；如果2015年7月1日前仍无法交付，则视为卖家违约。

2015年，卖家将房屋交付给买家使用，买家还进行了装修。但直到2018年，卖家仍未办理过户手续。买家曾起诉后又撤诉，卖家出具了《承诺书》，承诺按房屋评估价返还购房款并赔偿损失，但之后仍没有履行。涉案房屋的抵押贷款高达502.5万元，买家支付的80万元购房款也没有用于偿还这笔债务。

法院怎么判

湖南省祁东县人民法院经审理认为，双方签订的《房地产买卖合同》和《承诺书》都是真实意思表示，合同合法有效。但是，涉案房屋设有抵押，在担保债务未清偿、抵押权未消灭或未取得抵押权人同意之前，房屋无法正常过户，这属于法律上的“履行不能”。

法院指出，买家在明知房屋有抵押的情况下仍然购买，应当视为对合同履行风险有充分预估，需要自行承担相应责任。买家要求卖家交付房产证并协助办理过户的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

关于违约金和逾期利息，法院认为《承诺书》已变更了原合同，且买家没有解除合同的意思表示，仍坚持继续履行合同。同时，双方均存在过错，因此对买家的违约金请求也不予支持。法院当庭释明，买家有权解除合同并要求卖家承担违约责任，但买家坚持原诉讼请求，最终法院判决驳回全部诉讼请求。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者有重要警示：

一是抵押房屋可以买卖，但过户有障碍。根据法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，买卖合同本身是有效的。但是，房屋过户需要先解除抵押，否则无法办理不动产登记。买家如果明知房屋有抵押，仍然购买，就要承担无法过户的风险。

二是“明知风险”可能让买家自担后果。法院认为，买家在签订合同时已经知道房屋有抵押，应当对合同履行中的风险有充分预估和判断。这种情况下，如果房屋最终无法过户，买家不能简单要求法院强制卖家办理过户手续，因为法律上无法强制履行。

三是买家可以选择解除合同并要求赔偿。虽然不能强制过户，但买家有权解除合同，要求卖家返还购房款并赔偿损失。本案中，买家坚持要求过户，没有选择解除合同，导致诉讼请求被驳回。如果买家及时调整诉讼策略，可能获得更好的结果。

王德林律师提示：

购买二手房前，务必到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。如果房屋有抵押，建议在合同中明确约定卖家解除抵押的时间节点，并将购房款的一部分用于监督卖家还清贷款。如果卖家无法按时解除抵押，买家应及时行使合同解除权，要求返还购房款并主张违约金，避免陷入“钱房两空”的困境。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估合同履行风险，制定合理的诉讼策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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