签了房屋买卖合同，对方说是借款担保，法院怎么认定

签了房屋买卖合同，对方说是借款担保，法院怎么认定

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年，张某某向谢某某借款3万元，承诺到期不还就拿房子和车抵债。2006年，双方签了一份《房屋买卖合同》，约定张某某夫妻把一套170平方米的房子卖给谢某某，总价10万元，谢某某一次性付清，张某某要在2007年9月前办好房产证并过户。谢某某说这10万元里包含了之前的3万元借款，另外又给了7万元现金。

但房子一直没办下房产证，土地性质是农村集体土地。谢某某不是该村村民，无法过户。于是谢某某起诉要求解除合同，退还10万元购房款，并赔偿违约金和利息3万元。

张某某夫妻却辩称：这10万元根本不是买房款，其中3万是借款，另外7万是别人借给张某某的，谢某某只是担保人。他们声称，签买卖合同是为了给借款做担保，不是真的要卖房。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是谢某某拿出了双方签的《房屋买卖合同》和收条，已经初步证明双方是房屋买卖关系。张某某夫妻说这是借款担保，但拿不出任何证据。比如，他们声称的7万元借款，出借人宣某某到庭作证说，张某某的借条上根本没有谢某某的担保签字，而且张某某还欠着宣某某的钱没还清。张某某的说法和证人证言、借条记录都矛盾。

二是张某某夫妻无法说清担保的债务总额和构成。他们自己承认3万元是谢某某借的，另外7万元说是宣某某借的且已还清，但宣某某说张某某还欠他6000元。法院认为，张某某夫妻要推翻书面合同，必须提供足够有力的证据，但他们没有做到。

最终法院认定：双方真实意思是房屋买卖，不是借款担保。但由于房子是农村集体土地，谢某某不是该村村民，买卖合同因违反法律强制性规定而无效。法院判决张某某夫妻返还10万元购房款，但驳回了谢某某要求违约金和利息的请求，因为谢某某自愿让张某某长期居住房屋，未及时主张权利。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要提醒：

一是签了书面合同，白纸黑字就是最有力的证据。法院认为，书面合同是原始证据、直接证据，证明力很高。如果一方想推翻合同，说“这不是真实意思”，必须拿出充分证据，比如转账记录、聊天记录、证人证言等，不能光靠嘴说。本案中，张某某夫妻说合同是借款担保，但既没有借条、也没有担保协议，法院当然不信。

二是农村集体土地上的房子不能卖给外村人。根据法律规定，农村宅基地房屋只能在同村村民之间转让。如果买受人不是该村集体经济组织成员，买卖合同无效。本案中，谢某某虽然赢了官司拿回了购房款，但房子没买到，还白搭了时间和诉讼费。

王德林律师提示：

买房时一定要核实房屋的土地性质。如果是农村集体土地上的房子，不要轻易购买，除非你也是该村村民。签合同前，最好查一下房产证或土地证，确认是国有土地还是集体土地。如果对方说“暂时没办证”，更要小心。另外，如果对方事后说合同是借款担保，你要保留好付款凭证、收条、合同原件等证据，证明双方真实是买卖关系。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，不要自行判断合同效力或轻易放弃权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市