买房时约定不装节能设施，这样的条款有效吗

买房时约定不装节能设施，这样的条款有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，徐某某与某公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套住宅。合同第十七条原本约定，房屋应符合国家建筑节能标准，如果未达标，开发商要补做节能措施并承担费用。但双方又额外约定：“本小区不设置节能设施，均不承担节能措施的相关费用，本条款对双方均不具有约束力。”也就是说，双方同意放弃节能要求。

2016年房屋交付，徐某某装修入住。2019年，当地建设工程质量安全监督站发现该小区屋面保温层未按设计施工，责令开发商返工重做。徐某某认为房屋屋顶未做保温处理，起诉要求开发商赔偿屋顶整改费12.5万元，并支付违约金55.2万元。开发商则辩称，双方已约定不设置节能设施，自己无需承担相关费用。

法院怎么判

一审法院（四川省眉山市东坡区人民法院）认为：建筑节能事关节约资源、保护生态环境，属于社会公共利益。双方约定不设置节能措施，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定无效。但开发商已按要求进行整改，如果再判赔偿整改费，徐某某会重复受益，因此不支持赔偿请求。同时，徐某某主张违约金的条款与本案无关，也不支持。

徐某某不服，提起上诉。二审法院（四川省眉山市中级人民法院）维持原判，理由基本一致：节能措施涉及社会公共利益，约定排除适用无效；开发商已履行保修义务，徐某某未自行维修，赔偿整改费没有依据；违约金请求也不成立。

案号：四川省眉山市中级人民法院 (2022) 川14民终232号民事判决书

律师解读

这个案例的核心争议是：买房时约定不设置节能设施，这样的条款是否有效？

法院明确认定，这种约定无效。原因在于，建筑节能不仅是为了省电省钱，更关系到国家和社会公共利益。我国《民法典》第九条确立了“绿色原则”，要求民事活动应当有利于节约资源、保护生态环境。这个原则具有强制性，不允许当事人随意排除适用。即使双方自愿约定不装节能设施，只要违反了强制性规定，条款就是无效的。

对普通购房者来说，需要注意以下几点：

一是购房合同中关于节能的条款不能随意放弃。开发商以“省钱”“省事”为由，让购房者签字同意不装节能设施，这种条款在法律上站不住脚，购房者有权要求开发商按标准施工。

二是如果房屋交付后发现节能设施缺失，购房者可以要求开发商整改，但不要自行维修后再索赔。本案中，法院不支持赔偿整改费，是因为开发商已经按要求整改，如果购房者自己花钱修了，再要求赔偿可能被认定为重复受益。

三是违约金条款要看清适用范围。本案中，徐某某主张的违约金条款是针对合同解除的情形，与节能问题无关，所以法院不支持。购房者在起诉时，要仔细核对合同条款，确保诉求有依据。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，不要轻易同意放弃节能、环保等涉及公共利益的条款。如果开发商以“优惠”“折扣”为诱饵，要求签署类似“不设置节能设施”的协议，应当拒绝。一旦发现房屋存在节能问题，应及时向住建部门或质监站投诉，要求开发商履行保修义务，而不是自行维修或私下协商。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，明确合同条款的效力，避免因自行维修或错误主张导致维权失败。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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