买房时没说自己没购房资格，算不算欺诈

买房时没说自己没购房资格，算不算欺诈

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年8月，马某某通过中介公司，把北京昌平区的一套房子卖给了任某某，总价447万元。签完合同后，任某某付了10万元定金。但到了2017年3月，马某某突然起诉要求解除合同，理由是任某某没有北京购房资格，还伪造了结婚证去办网签。任某某则反诉要求继续履行合同，并让马某某配合过户。

法院经过审理，判决合同继续履行，任某某支付剩余房款437万元，马某某配合过户并交房。马某某不服，上诉、申请再审都被驳回。后来任某某申请强制执行，把剩余房款存到了法院账户。马某某又提出执行异议，也被驳回。2021年7月，法院终结了本次执行。

马某某在2019年就得知任某某可能伪造了结婚证，但他直到2021年才起诉，要求撤销合同，理由是任某某在签合同时隐瞒了自己没有购房资格，构成欺诈。

法院怎么判

北京市昌平区人民法院审理后认为：欺诈行为可以是明说假话，也可以是隐瞒事实，甚至是在有告知义务时保持沉默。但沉默要构成欺诈，必须满足两个条件：一是沉默方有告知义务，二是沉默对对方做决定起了决定性作用。

本案中，双方通过中介签了合同，合同里没有约定买方必须有购房资格，卖方也没有要求买方保证有资格。买方没有购房资格，风险由买方自己承担，比如办不了过户。卖方马某某也没有因为买方没资格而遭受实际损失。所以，法院认为任某某没有义务主动告知自己没购房资格，他的沉默不构成欺诈。

另外，就算马某某内心以为任某某有购房资格，也不能把自己的错误想法转嫁给任某某。马某某作为卖方，可以通过中介核查买方资格，或者要求买方提供证明、作出保证，甚至把有资格作为合同条件。但他什么都没做，就要自己承担风险。

最后，马某某最迟在2019年就知道任某某没资格，但他到2021年才起诉，已经超过了法律规定的1年撤销权期限。法院最终驳回了马某某的全部诉讼请求。判决后双方都没上诉，判决生效。

律师解读

这个案例告诉我们，在房屋买卖中，买方没有购房资格，并不等于欺诈。关键要看三点：

一是买方有没有主动告知的义务。如果合同里没约定，卖方也没要求，买方沉默不构成欺诈。

二是沉默是否对卖方做决定起了决定性作用。如果卖方签合同主要看价格、位置等，而不是买方资格，那沉默就不算欺诈。

三是卖方自己也要尽到谨慎义务。通过中介买房时，卖方可以要求中介核查买方资格，或者让买方书面保证有资格，甚至把有资格作为合同生效条件。否则，卖方要自己承担风险。

王德林律师提示：

卖房时，如果担心买方没有购房资格导致交易出问题，一定要在合同里明确约定：买方必须具备购房资格，否则卖方有权解除合同并要求赔偿。同时，通过中介交易时，要求中介出具买方资格核验结果。不要想当然地以为买方一定有资格，否则房价涨了想反悔，法院不会支持。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，把风险条款写清楚，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市