划拨土地上的房子，买卖合同一定无效吗

划拨土地上的房子，买卖合同一定无效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1992年，某公司与房地产公司签订了一份《楼宇买卖合同》，购买了某小区内的多间商铺。这些商铺所在土地的性质是“划拨土地”，也就是国家无偿或低价划给特定单位使用的土地，不是通过市场拍卖取得的“出让土地”。土地的使用权人是实业公司，商铺的所有权人是建设公司。房地产公司通过协议收购了这些商铺，然后卖给了某公司。

后来，几方发生纠纷。某公司起诉要求确认合同有效，要求房地产公司继续履行合同、交付商铺并赔偿损失。房地产公司则反诉，要求法院确认这份买卖合同无效。

法院怎么判

一审法院（惠阳区人民法院）认为：划拨土地上的房屋转让，必须经过政府批准，补缴土地出让金后才能进行。本案中，土地未经批准就转让，违反了法律的强制性规定，因此合同部分无效。但其中109号、110号商铺已经办出了房产证，且某公司一直在出租收益，这部分有效。法院判决房地产公司返还其他商铺的购房款及利息。

某公司不服，提起上诉。二审法院（惠州市中级人民法院）改判：合同全部有效。理由有三：

一是房产管理部门在未完善土地出让手续的情况下，已经核准了该小区246套住宅、53套商铺的产权转移登记，说明政府实际允许了转让。

二是土地手续不完善属于历史遗留问题，政府职能部门已经明确要补办出让手续，而不是禁止交易。

三是买卖发生在1992年，当时土地有偿使用制度还在试点，法律对划拨土地转让的限制主要是为了防止国有土地收益流失，而不是禁止交易。如果现在以手续不完善为由否定合同效力，反而损害了购房人的合理期待。

最终，二审法院确认《楼宇买卖合同》全部有效，驳回了房地产公司要求确认合同无效的反诉请求。

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有几点值得注意：

一是划拨土地上的房屋买卖，并不当然无效。过去很多法院认为，划拨土地未经批准转让，合同无效。但根据《民法典》及最新司法解释，如果审批规定不属于“效力性强制性规定”，合同仍然可能有效。本案二审法院就明确持这一立场。

二是合同效力与产权过户是两回事。合同有效，不代表能顺利办下房产证。如果土地手续不完善，过户仍可能遇到障碍。但合同有效，至少可以要求对方承担违约责任，保护自己的权益。

三是历史遗留问题要区别对待。对于多年前的买卖，如果政府已经默认或正在解决土地手续问题，法院倾向于保护交易稳定，而不是简单否定合同效力。

王德林律师提示：

购买划拨土地上的房屋，风险在于过户可能受阻。建议在签约前，务必核实土地性质，并要求卖方提供政府同意转让或补办出让手续的证明。如果已经买了这类房屋，且合同签订时间较早，不要轻易放弃维权，可以依据本案判决思路，主张合同有效并要求继续履行或赔偿损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，结合当地政策评估合同效力及过户可能性。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市